近日,有媒体报道李嘉诚计划抛地,后长实又对此进行否认。业内更关注的是,自去年下半年以来,李嘉诚四次把持有物业变现,到底意欲何为?
长江实业、新鸿基地产、恒基兆业这些地产巨头在香港楼市的潮起潮落中,已摸爬滚打了半个世纪,对于行业周期有丰富的应对经验,懂得何时该抄底,什么情形该收缩。香港“地产五虎”在1960年代中期和1970年代中期经济和楼市低迷时,都曾大量低价吸纳地皮,从而确立了稳固的江湖地位。
而他们内地的投资经历,也让他们对于当前的楼市调整变得小心谨慎起来。1996~2000年的楼市低迷,却让他们吃了不少苦头。当然,彼时内地的土地管理很宽松,地方政府对其一让再让,许多地块在他们手中白白闲置了很多年,直到市场复苏才重新开工,并由此获得了巨额回报。可目前,土地管理严格了许多,企业绝难像以前那样把土地玩弄于股掌之间。
于是乎,既然市场前景严峻,不如先转手再说。世界金融危机,已使包括李嘉诚在内的地产大佬们的身价缩水五成左右,兼之“长和系”在内地有70余项目,即使是香港地产商负债率偏低,但要说不缺钱,那是假的。
回顾2008年,全国土地市场经历了一场寒流。据易居中国推出的《中国房地产2008年年鉴》,全国有近400幅地块流标,其中经营性用地占了六成,成交地块中有七成多仅以底价成交。北京、上海、广州等众多城市的年度土地供应计划只完成了不足三成,而且下半年土地市场明显冷于上半年。
在这种情况下,不仅内地企业拿地热情不再,港资企业也消极起来。不拿地、转让地之外,少数企业还玩起了退地游戏。万科在东莞,首创在太原、苏州,恒大在上海,新鸿基在成都,苏宁在上海等都有案例。退地的命运各不相同,融信退还福州白马路地块,损失7000万元保证金;苏宁南京东路“单价地王”,由于涉及政府不能按时交地,从而获得全额退款;志成上演的是一出喜剧,先损失3000万元保证金退掉上海长风地块,再以原价三分之二的价格重新竞得原地块,一出一进间,少花几个亿。
然而,也有反常现象,个别企业仍在积极拿地。少数资金相对宽裕的企业,如保利、绿城就比较活跃;部分地方国有地产商受政府指示,也动作频频,有托市企图;还有个别外行企业表现出“抄底”的冲动,如彩电制造业的深圳华强(000062,股吧)发布公报,拟进军房地产业,看来制造业的利润实在太低了,错过了前几年外行做房地产的黄金年代,不想失去本轮低位介入的“良机”。
一般而言,土地市场调整的时间早于房产市场,而企业景气度的变化又领先于土地市场。因此,表现出这一个演变序列:一年前,国房景气指数开始下跌,半年前,土地市场明显趋冷,一个季度以前,房产市场出现普遍打折现象。李嘉诚转让地块的风波,表明土地市场仍未调整到位,2009年整个房地产市场仍将以下行为基调。