地产存货不只是“消化不良”
2009-02-10 00:00:00   来源：

 

《第一财经日报》2月6日报道说，上海目前住宅存量达840万平方米，接近去年全年销量。

　　按照上海地产市场的态势，即使今年没有新增住宅进入市场，消化旧有的存量住宅，就足够市场忙上一年的了。但这个计算是建立在市场保持和去年相同消化能力的基础上的。而众所周知，地产市场现在销售不旺，交投冷淡已成事实。如此计算存量住宅的消化周期，还是太乐观了。根本就没有看到地产市场的病，早已不是胃积食。

目前大部分对存量住宅的分析，都只是从资产状态上判断。从地产公司财务报表的角度看，存量住宅若能一笔记在长期应收款下，当然很幸福。因为这在同期内至少不是坏账，还有对应的资产额在。虽然现金流肯定是负的，但对应的资产额在，公司的模样还是大大的有东西。按照销售价格计算，账面资产还值这么多。“胃积食”幸福地变成“我有货”，可以大谈地产市场的未来，高歌曰：除了土地储备外，我还有房屋现货。

　　不过且慢，公司的好坏，是不能用资产总额来说事情的。尤其在如今通货紧缩的大前提下，资产负债表里的存货说是“积食”，那要从资产回报率来诊断。

　　现在存量的住宅恐怕已经不是“积食”了，它对地产市场构成的危险不仅是要赶紧消化，治疗不当会胃穿孔而大出血的。

　　首先，这个840万的当期存量，还根本没有考虑上海住宅的空置率。

　　其次，从资产回报的角度说，现在住宅的投资回报低到离谱。房价和出租比降到历史最低，平均下来连3%都不到。要是硬说住宅是满足人民住房需要，不用考虑投资回报，那目前住宅价格需要缩水的程度，就更让地产商受不了。

　　因为从出租价和房价比为3%的角度来考虑，还可以认为这是对市盈率33倍多点的一家公司的股权投资。按照目前A股市场的平均市盈率15倍左右，也许地产价格同步跌一半就可以了。

　　但要是按照只满足人民生活需要的角度来说，就要按照收入和房价比来计算。我们目前的这个比是1：15，而正常的比例是在1：3和1：6之间。

　　总之，存量住宅的问题已经不是胃病的初期消化不良，开几片药消消积食就行，现在已是胃穿孔，迟早要大出血的。而且问题还不完全在这个病上，这个病也并不致命的。问题的严重性在于，得病的房企，有几个意识到自己需要动手术的呢？