春节地产市场未陷冰冻 救市成为地方政府基调
2009-02-06 00:00:00   来源：

 

那些造房的、卖房的、已经买房的和将要买房的人们，在忐忑不安中迎来2009年，在春节的甜美欢愉中暂忘危机，然后在大年初七的爆竹喧嚣中探出头来，重新感受那久违的却又暧昧不明的楼市气味。

　　它像正月里的一丝轻风，犹豫、迟疑，你说不清它是北风逝去的背影，还是春风的第一缕征兆。传说中从2月1日起对存量房贷客户实施七折利率优惠的工商银行(601398,股吧)，在几天前又表示将“暂缓实施”；刚刚爆出的“重庆购房退税政策被国务院叫停”事件，很可能又是一条假消息。美国的房价继续向深渊里滑落，房价指数已经连续28个月下跌；和家园、西溪里和丽江公寓在春节期间仍然创造着销售量；街头巷尾和网络上，2009年要买房和不买房的人仍然各执一词……

风起于青萍之末，趋势的形成往往出人意料。在这个一切都蠢蠢欲动的季节里，学会观察比仓促做判断更有意义。

 

　　春节市场未陷冰冻房价调整悄然进行

　　现象一：2008年全国房价出现近10年来的首次下跌

　　日前，全国工商联房地产商会和中城联盟联合发起的REICO工作室发布年度报告。报告称，2008年全国房价出现近10年来的首次下跌。报告显示，2008年8月，70个大中城市房价出现近10年来首次下跌，其跌幅逐月加大，房价下降城市的数量也在逐步增多。截至2008年12月，70个大中城市房屋销售价格环比下降0.3%，其中新建商品住房和二手住房分别下降0.7%和0.2%，90平方米以下商品住宅价格比年初下跌1.2%。去年12月份房价下跌之势愈演愈烈，70个大中城市中有50个城市新建商品住宅价格出现环比下降，有52个城市二手住房价格出现环比下降。

　　该工作室研究人员认为，由于已经颁布的减息、税费优惠、对开发企业融资等方面的政策支持都有利于房价的稳定，2009年上半年在“保增长”的大调控目标下，仍可能会有利于房价稳定的政策出台，而加大经济适用房建设力度等影响房价下行因素，短期内对房地产市场的影响有限，促进房价稳定因素将会大于房价下行因素，因此预计2009年下半年房价将会止跌企稳。

　　现象二：各城市购房者仍在等待时机

　　根据深圳房地产信息网的监测，深圳楼市春节期间较为冷清，其中1月25日(大年三十)、26日以及27日、28日连续4天都是零成交，直到29日大年初四全市才成交新房2套，成交面积162平方米，成交均价8859元/平方米。

　　多数在售楼盘都推出了优惠措施，例如赠送电器大礼包、春节额外折扣、推出老带新优惠、推出特价单位、送物业管理费用以及团购优惠等等。位于龙岗区布吉的英郡年华二期推出20套特价房，其中97平方米的三房售64万元，春节期间购房者还可以返还3万元现金。万科旗下多个楼盘也推出了促销措施。

　　另据重庆市国土房屋管理局相关信息显示，春节期间重庆主城9个区县交易量较低，成交价格同比也有所下降。不过，当地房产业内人士认为，重庆房地产在春节长假积累了许多持币待购的“准客户”，节后将会迎来一个交易小高峰。2月1日当日，重庆主城区共成交房屋150套，明显多于前两日的118套和63套。这些数据无疑为冷清的春节楼市注入了一丝暖意。

　　相比之下，成都房地产市场经过地震和金融危机的双重打击后，却在2008年12月出现成交量回暖。“5·12”汶川大地震是成都楼市的转折点。成都的房价之前涨幅在全国比起来就不算大，现在每平方米降了1000-2000元，接近此前开发商拿地的成本，价再继续下跌的空间已经不大。2008年12月，成都一手住宅成交达6837套，市场成交量创2008年的第二个高点。有市场人士认为，成都积压了一年多的刚性需求开始释放，2009年购房者中的诚意群体会明显壮大。

　　现象三：美国大城市房价持续深跌

　　标准普尔公司1月27日发布的凯斯-席勒系列房价指数显示，受到经济衰退、信贷紧缩等因素影响，去年11月份美国大城市房屋价格继续大幅下跌。

　　去年11月份的凯斯-席勒美国20个大城市房价指数较上年同期下跌18.2%，跌幅超过10月份的18%，为该指数编制以来的最大月度同比跌幅。截至当月，该房价指数已经连续28个月下跌，较其2006年中高峰时跌去25%，回归到2004年初的水平。

　　此外，凯斯-席勒美国10大城市房价指数去年11月份同比下跌19.1%，跌幅也为历史之最。

　　根据统计，在美国20个大城市中，有11个的房价跌幅创新高。凤凰城、拉斯维加斯和旧金山的房价跌幅超过了30%。达拉斯房价跌幅最小，为3.3%。

　　现象四：杭州优质楼盘春节销售不错

　　牛年春节长假期间，杭州楼市人气较旺。但由于春节特殊的滞后效应，暂时无法通过网上的成交量完全体现。相关统计显示，1月25日至31日七天，杭城楼市共成交新建商品房15套，预定12套；其中主城区共成交10套一手商品房。虽然新房日均成交量不足4套，但这一销售业绩已经超过去年春节杭州商品房的销量。

　　在销售价格方面，开发商在目前的均价上，普遍采取小幅打折等优惠措施。一些档次定位较高，均价超过2万元/平方米的楼盘，甚至还打出了“优惠面议”的广告。统计数据显示，春节期间，杭州市区(不含萧山、余杭)商品房成交均价10788元/平方米，其中住宅成交均价11601元/平方米。二手房(不含滨江、之江、下沙)成交均价则在13000元/平方米左右。

　　其中，坤和·西溪里初五开张至今，短短几天已经有超过10套的预定，并有3套成交，连西溪里的销售人员都感到喜出望外。西溪里的相关人员表示：“自从《非诚勿扰》上映后，客流量确实比原先更多，尤其是春节期间，许多市民以及外地游客利用假期前来一睹湿地真面目。”据了解，西溪里一期的排屋随着样板房和滨河景观带的开放已经快速售罄，而137平方米、178平方米的宽景公寓目前正成为新一轮的主力快速去化，最近预定的十多套就都是宽景公寓。坤和的另一个大盘和家园，至2009年新年假期结束(年初七)，和家园厚积薄发，在整个相对平淡的春节市场，和家园平均每天案场接待客户30多批，成交近5000万元，业绩也相当不错。另外，推出特别活动的绿城·丽江公寓在春节期间也有9套预定。

 

救市成地方政府基调各部门步调错杂纷沓

　　措施一：大连房交会现场签单可补贴房价

　　2009年1月16日-18日，大连市迎新春房屋交易大会隆重举行。据当地媒体报道，由于主办方免除了参展单位的摊位费，参展的企业和楼盘是历年来最多的一次，不仅众多主城区楼盘参展，郊区的楼盘也组团参加，共有93家开发单位、101个楼盘参展。

此处房交会与历届的最大不同在于，房交会现场签约可以享受房价优惠和购房补贴的双重优惠政策：购买90平方米以下普通商品住宅的按购房面积每平方米给予20元购房补贴，90平方米—144平方米的普通商品住宅每平方米给予15元购房补贴；对于房交会期间意向签约并在规定期限内签订购房合同、缴纳首付款的市民，将在现金补贴的基础上，按建筑面积每平方米再给予200元补贴，补贴款将在领取房屋产权证时领取。这意味着，购房者若购买符合面积要求的商品房，最多每平方米可享受220元购房补贴。

　　措施二：北京为楼市送出“新春大礼包”

　　1月24日，也就是鼠年的大年二十九，北京市以“促进房地产市场健康发展”的名义，推出救市15条新政。这份由北京市建委、地税局等部门联合下发的《促进房地产市场健康发展实施意见》，以超乎想像力的力度，给予北京楼市以最大限度的政策松绑。除了“购房抵税及入户”外，此前多数楼市限制政策，均得到不同程度的放松及取消，特别是“取消限外及放松二套”的政策，更是在全国首开先河。地方第一轮救市过程，显得颇为中庸的北京，这次可以用激进来形容。

　　《意见》指出，开发商拿地由于资金困难不能按时付款的，可根据实际情况批准延期(延期最长不超过6个月)。该意见同时指出，“从今年1月1日起到12月31日，暂停执行对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”

　　《意见》还表示，“将在国家和相关部门指导下，落实住房公积金闲置资金补充用于政策性住房建设和收购的试点工作。”这在某种程度上意味着北京已确定将试点闲置公积金参建政策房。

　　措施三：重庆“购房退税”疑云不散

　　重庆市政府2008年12月18日出台的《关于进一步采取适应性政策措施促进经济平稳较快发展的意见》，第七条为“刺激房产消费”，“从2008年12月1日起，市内购买住房的个人按揭贷款本息，可抵扣产权人个人所得税的地方提留部分。”几天前，传出“国务院叫停重庆市购房退税政策”的报道。针对这一报道，前日，重庆市政府相关负责人作出回应：该报道并不十分准确。

　　有媒体报道说，重庆市相关部门日前收到国务院下发的一份紧急通知，要求该市暂停正在拟订执行细则的“购房退个税”政策。通知叫停“购房退个税”政策的原因是，该操作的“性质无法界定”，相关操作需要等待进一步认定。

　　对此，重庆市财政局办公室和重庆市政府新闻办，指出此消息有些地方不太准确，计划于近期将召开新闻发布会，对此事来龙去脉一一说明。就购房退税政策一事，重庆市财政局表示，近期将派人赴京汇报。对于该政策是否会就此作罢，财政局称，并没有接到这方面的要求。