限价房“滑铁卢” 三主体态度暧昧去留尚无定论
2009-01-28 00:00:00   来源：

 

谜底还未揭开。一边是住房和城乡建设部庞大的9000亿元投资“蛋糕”，一边是地方政府有关限价房、经济适用房、廉租房政策的“阴奉阳违”。而如今处境最为微妙的，无疑是一再被各级部门“有意排除”于保障性住房体系之外的限价房。是去是留，目前尚无定论。限价房如今的境遇也许是市场做出的最好抉择。

 

头啖汤

　　“广东省和广州市目前都在商议限价房的出路问题。广东省预备出台多项措施，主要在刺激需求方面着手。而广州市则考虑已出让的限价房地块是否继续开发，目前没有开发的地块可能不限定开发限价房，细则还在商讨中。”一位接近政府部门的人士告诉记者。

　　记者了解到，广州市房协呼吁停止限价房土地供应，避免对商品房市场产生冲击，对已建好或在建的限价房可作技术处理后转作政府安置房或商品房销售。

　　2008年房地产市场形势突变，首尝限价房“头啖汤”的广州如今正遭遇食之无味、弃之可惜的尴尬局面。政府认为限价房调控市场的初衷已达到，限价房将取消或并入经济适用房的说法已在坊间流传；开发商则在市场低迷期开始消极对待，原定2008年上市的9个限价房项目仅仅有4个项目发售，而另外几个项目直到2008年年底都没有动工的迹象。

　　寒流还在更深处。往上游走，2008年广州已暂停限价房用地的供应，也没有在2009年建设规划内。往下游走，随着楼价的持续走低，购房者一改以往“趋之若鹜”的姿态，弃购限价房的事时有发生，全国首个限价房广州保利西子湾首推的843套，有219套遭弃购。另有数据显示，西子湾一期购房者的申购比例为4.6∶1，而二期发售时，申购比例最低曾经达到1.7∶1。

　　购房者中签弃购、开发商进退两难、政府态度暧昧，限价房各个利益主体间的博弈陷入僵局。

　　其实，自2006年11月广州推出首批限房价住宅用地时起，有关争议就一直不断。先是购房户籍门槛，再到限价房可否配备别墅、洋房项目。合富辉煌集团董事长扶伟聪，甚至以平均主义、浪费资源为由炮轰限价房政策。而在广州4个限价房项目摇号开售之时，周边商品房纷纷打出“比限价房还便宜”的广告，让曾经具备的价格优势也消失无踪。

　　由于2008年形势突转，住房和城乡建设部的相关人士曾对媒体透露，可以考虑限价房向经济适用房靠拢，取消或将限价房与经济适用房合并，“地方政府也可以将一部分限价房供应比例列入经济适用房”。

　　此前一直大力支持限价房的广州市也改了口风，广州市城市规划局发布的“广州市辖区2009年住房建设计划”中，并没有涉及限价房。而广州市委常委、常务副市长苏泽群则公开表示，限价房已发挥了调节市场房价的作用，2009年广州不再建限价房，部分已建成而未卖出的限价房，必要时政府将收购用作安置房。

　　“问题是，就算政府收购，那也不应该拿走开发商本来就很稀薄的利润，如果这样，政府也将面对限价房和周边商品房价格倒挂的事实。”上述接近政府部门的人士称，政府一直对在建或未建的限价房项目并没有明确说法，这也是部分开发商选择按兵不动的原因之一。

 

“滑铁卢”

　　潘石屹说：“限价房是在房价上涨过快时出台的临时政策，在市场低迷时就很难受，”此话言犹在耳，参与限价房建设的开发商深知其中滋味。

　　“以前是怕限价房冲击商品房价格，现在价格倒挂，反而是开发商担心商品房市场影响限价房的销售。”广州地产资深人士韩世同如此形容限价房的尴尬境地。

现在来看，虽然限价房的反响轰轰烈烈，实际上，它目前并没有作为政府的统一目标，被严格纳入住房保障系统之中，目前限价房只在房价上涨过快的城市中存在，并由各地政府灵活掌握。

　　“作为特殊的商品房，限价房‘限房价、限地价’使它难于和市场接轨，它的策略本身就有相当的滞后性。”广州一家国有房企的高层谈到限价房的窘境时分析说，开发商在2006年、2007年选择支持政府的限价房项目建设，然而政府并没有考虑好市场变化之后该怎么办。带有政府保障性质的住房建设，如今看来，其可能面对的市场风险甚至高于一般的商品房。

　　原本低于当时周边楼价30%的限价房如今成了一颗高高扎起的钉子，让开发商感到棘手不已，当初限户口、限收入甚至考虑购房者年龄，如今更像是阻止购房者进入限价房的门槛，但是这一点放开的可能性太小。

　　“价格落差形成，购房者和开发商难免都会有抵触情绪，现在比较难处理的就是政府的态度。保障性住房是以前没做过的，政府不能在问题出来后仓促改变策略，毕竟摸着石头过河总会经验不足，更好解决应该是良性引导而不是因噎废食。”韩世同说，限价房可以考虑投资主体不一定是开发商，并且形成一个价格调节机制，“不要紧扣着‘限’字不放”。