房产平稳发展要过三道槛
2009-01-22 00:00:00   来源：

 

基于“居者有其屋”的美好理念，房地产行业的发展在十多年来受到异常的关注。但如果回顾房地产十余年来的发展，删繁就简，我们可以从万千因素中抽个缕丝，构成一个基本的分析框架。

　　下一步，房地产行业的发展，取决于能否过国际和国内的三道体制坎。事实上，这几道坎所牵扯问题正在以不同形式表现出来，无一不是当前社会讨论的热点。

 

避免重蹈美国同行覆辙

　　这场世纪性的大危机，不仅仅是美国次贷产品创新及监管失利这个原因可以解释的。它根源于深层次的全球经济秩序失衡。从宏观经济走势上，这场危机有可能持续较长时间。

　　对房地产行业来说，能否避免美国同行的覆辙，先活下来，是关键中的关键。有两个方面的问题值得高度关注。一方面，企业自身的弹性问题。企业要在这场危机中活下来，最简单的工具就是使房地产价格有充分的弹性。有较高弹性，主动调价的企业，一定会率先走出困境；而拒绝弹性，甚至作出与趋势相反预期的企业，可能面临的问题会更多。

　　另一方面，如果当前的全球发展模式不做实质性转变，这种周期性的危机将会必然发生。房地产行业的平稳发展将受到严重冲击。

 

　　土地供应垄断弊端扼喉

　　透过纷杂的现象，我们看到，房地产行业所有问题的根源在于市场化不足。作出这点判断，大部分人，尤其是房地产商可能不同意。他们认为，房地产是一个充分竞争，甚至过度竞争的行业。但事实上，我们只要看一看房地产行业赖以生存和发展的土地制度，就可以得出房地产行业市场化不足这个结论。

　　我国的土地要素市场化程度是明显不足的。在现行的财税体制下，地方政府把土地作为第二财政，严格控制着土地的供给量。进入市场招、拍、挂的土地，事实上经过了行政权力的梳理。另一方面，农村土地制度改革，尤其是宅基地制度严重缺失，使土地作为要素的功能受到严重制约。因此，房地产行业，在某个领域是一个竞争比较充分的行业；但从全行业看，房地产行业问题根源在于市场化不足。我们可以合理预期，如果当前中央地方财税关系不做实质性调整，如果地方财政合法增收手段（如发行地方债）仍然被禁止，那么土地供给一定是垄断出让，地方政府一定会干预房地产市场；我们反复争论的问题一定会再次出现。

 

　　体制问题制约行业发展

　　美国次贷危机的根源，在于美国政府希望用市场化的手段来解决保障性住房问题。

　　从中国的实际情况出发，政府需要在两方面有重大的改进。

　　一是需要尽量少地干预房地产市场；不少地方政府的救市，在很大程度上是逆市场趋势的一种作为，更多地是“一厢情愿”；政府更需要把完善房地产市场作为本职；二是，采取有效措施加大保障性住房供给。目前政策主调已定，关键是技术性的方案需要尽快出台。否则，短期内会给房地产市场带来负面预期。

　　在这几道坎中，我们可以明显地看到，体制问题是制约房地产发展的核心。在这个背景下，除了房地产企业自己的主动调整外，体制改革是更为重要的因素。联系上网上最近动作比较大的“反高房价联盟”中的某些判断和结论，在我看来，是“只反贪官不反皇上”的做法。不打破体制掣肘，不仅房地产行业发展受到严重影响，而且会距离实现“居者有其屋”越来越远。