房地产还要火50年
2009-01-22 00:00:00   来源：

 

虽然房地产投资已经占中国固定资产总投资额的1/3，但是中国的房地产市场并不是靠投资拉动的，而是靠改革拉动的。

 

　　地产商最怕土地市场放开

　　目前的房地产政策仍然是由政府垄断一级土地市场，土地仍然只有20年-70年不等的使用权，而没有所有权，导致所谓的不动产无法形成可以继承的财富。即使这样，1998年以来，房地产的火爆仍然支撑了中国经济10年高速增长。

所以，房地产自然成了中国生产富豪最多的行业。

　　要问现在的中国房地产商最怕什么，他们既不怕找不到资金，也不怕房子卖得不好，甚至不怕老百姓骂。他们真正怕的，是垄断被打破，市场突然放开。根据统计，现在囿于政策不能入市的农村土地，就有4亿亩之巨。现在农地入市已经在个别省市进行试点，看来全面铺开只是时间问题。

　　但是，由于体制原因，地方政府财政收入绝大部分被捆绑在土地和房地产相关税费收入上，地方政府有意无意地充当了房地产商托市的合谋者，保护房地产商、阻止房地产降价，就是保护地方政府的钱袋子。

 

　　SOHO穷得只剩下钱

　　所以，这个市场看起来一片乱象，既有王石率先“撤退”全线降价，也有更多房地产商咬紧牙关就是不肯降价；既有富力地产“回归”A股功亏一篑、恒大地产上市未果裸奔的仓皇，也有潘石屹“确保开工和建设速度不变”的自信。外资在中国市场也是举棋不定，摩根和高盛大举抛售上海物业，马来西亚首富郭鹤年更狠，宁愿让旗下的嘉里建设（00683，HK）和香格里拉（00069，HK）向唐山政府支付2390万港元的退地罚金，也要坚决退地。举目望去，到处是持币待购的消费者，到处是急于回款的房地产商，到处是三国混战到赤壁之下时的危机四伏、人喊马嘶。但实际上，未来的脉络非常清晰—只要一级市场一天不放开，中国房地产市场就不可能是一个真正的市场。1998年开始将所有的城市居民住房赶进商品房市场，而至今政府却还在拼命挤压土地出让市场，畸高的房价，畸形的供求关系，房地产市场怎么乱也崩不了盘。

　　正是看到这一点，眼光独特的万科早在去年下半年就断然全线降价，迅速回笼资金，停止买地，现在它手握170多亿现金；在富力、恒大等同行为钱所困裸体狂奔的时候，保持了充分的体力，并且其市场占有率还不断上升，该公司还将伺机在风声稍息后对同行展开并购。眼下万科看起来手里土地储备并不多，迅速降价销售也降低了毛利率，可是，现金为王。一向跟王石过从甚密的SOHO中国老板潘石屹也选择了自保，如果说万科净负债为22.9%，已经很健康的话，SOHO中国的净资产负债率则是惊人的-80%！可以说，这是一家穷得只剩下钱的好公司。

 

　　央企或成托拉斯

　　当然，万科并不狠，它的选择只是出于自保；真正狠的是“中”字头的房地产公司，如保利地产(600048,股吧)、中粮地产(000031,股吧)、招商地产(000024,股吧)等，在这个寒冬里，不是胜者为王，而是“剩者为王”，受深厚背景所赐，它们也将在2009年的遍地狼藉中迅速提高市场占有率，不排除其对同行公司和项目的收购。

　　如果地方政府的财政结构无法调整，如果政府仍然垄断市场资源，很可能的后果是，一大批民营房地产商资金链断掉或被并购，少数中字头房地产商开始掌握更多资源和市场，形成类似托拉斯的垄断组织，房价将更加无法调控。

　　也就是说，如果没有改革土地垄断制度，2009年在中国大地上将发生的，只是房地产商之间几家欢乐几家愁的事情，而中国的房地产行业，还有50年的行情可以期待。