维护高房价是房地产业的慢性自杀
2009-01-12 00:00:00   来源：

 

近日,国家发改委在向全国人大常委会的报告中,担心房价下跌可能引发负面影响,提出适度回调的建议,引起了广泛而尖锐的争议。笔者认为,维护高房价是对当前国内外形势的误判,可能让刚被挤出的房地产泡沫重新泛起,最终毁灭整个房地产业。

　　受金融危机冲击,国内外房地产市场整体上都处于衰退期。纵观全球,房价都在大幅下跌,这是一个大趋势。相比之下,我国房地产市场从2005年就开始进入价格膨胀期,泡沫被不断放大,形成地方政府、开发商、商业银行和炒房者之间的利益链条。高房价让富人更富,让地方官员寅吃卯粮出政绩,中低收入居民却买不起、住不起房子。

早在2008年9月24日,中国人保资产管理公司就发布报告说,我国房价可能会一跌10年,缩水50%。央行最新公布的第三季度全国城镇问卷调查也显示,出于对收入预期的悲观,未来3个月打算购房的居民人数为13.3%,是1999年以来的最低水平。突出的问题还在于,房地产市场面临严峻的供应过剩风险。全国现有存量房3.32亿平方米,在建24亿平方米,空置率为71.5%。即使按全国平均房价3000元/平方米计算,存量房占压资金也高达9660亿元。据了解,北京、上海、深圳、厦门、南京、杭州、重庆、哈尔滨等全国15个城市现有的存量房,至少需要27个月才能全部消化。

　　在这种情况下,房地产市场稳定健康发展的第一步,是挤出价格泡沫,清理现有存量房,压缩保障房在内的所有建设项目。应该指出,中央始终希望房地产市场在扩大内需中发挥积极作用,带动原材料、建筑施工、工程机械、基础设施和大件消费等相关产业的发展,成为拉动经济增长、创造就业的强大引擎之一。中央经济工作会议明确提出,房地产市场应满足居民合理改善居住条件的愿望,减轻居民合理购买自住房的负担。但一些地方政府曲解中央意图,通过行政手段以各种名目维持高房价,最终可能引发房地产市场崩盘。

　　当前,房地产市场笼罩着浓厚的观望气氛,只有房价回落到合理水平之后才能消除。面对这样一个基本事实,相信绝大部分房地产开发商愿意理性降价,因为有活跃的交易行为才能保证投资的增长,才能有稳定的收入预期。降低房价,最终实现社会平均利润水平,是房地产市场成长与成熟的标志。

　　房地产市场应该救,但该救的是“市场”而不是“房价”。“房价只涨不跌”的神话必须打破,处于调整期的房地产市场必须回归到与居民购买力相协调的水平。基于这个判断,建议中央采取果断措施,对症下药激活房地产市场,释放中低收入居民的住房购买力。具体措施包括:实行房地产市场最高指导价,不同城市区别对待,确保一步降价到位;居民购买首套中小户型商品住房（体现合理、自住、普通商品住房三要素）,可以直接获得房价总额10%的财政补贴;对房地产开发商给予减免土地出让金等适当补偿;继续完善降低交易税费、加大购房金融支持等行之有效的配套办法。

　　笔者想强调的是,没有购买力的房地产市场是危险的,严重时可能绑架政府、绑架银行、绑架社会。个别房地产开发商利用经济实力掌握媒体话语权,混淆视听,仍在编造种种不维护高房价就影响经济基本面的危言。面对国际金融危机,继续要求政府出台高房价保护政策,要求银行继续低息借贷,要求中低收入居民穷其一生为高房价买单,是缺乏道德、责任和良心的自私行为,应当受到谴责。如果我们不保持清醒的头脑,就会导致扩大内需成为一句空话,甚至有可能酿成深层次的社会冲突和经济危机。