渤海证券：房地产库存仍多
2009-01-13 00:00:00   来源：

 

受政策和部分地区房价大幅下降的影响,11月,商品房成交量环比增长0.53%。新开工面积相对快于销售面积的环比增长,导致商品房库存去化周期上升,商品房库存仍处在08年高位。货币政策松动,11月国内贷款环比增长14.47%;另外,个人按揭贷款增长和外资的流入缓解开发商资金压力。土地购置面积的下降以及09年有可能资源整合的力度进一步加大,因此09年下半年新增商品房供给将下降。

 

政策效果还看地方政府细则

　　11月基本没有重大政策出台,而降息108个基点,使城镇居民购房能力提高13.62%,相当于房价下降11.99%。而随着宏观经济的逐步放缓,消费受到影响逐步显现,对房地产行业的刺激政策仍会出台,有可能进一步出台针对一手房方面的税收优惠,而政策的效果将受到地方政府出台的政策细则的影响。

 

　　　看好房地产市场

　　政策效应逐渐显现。在中央政府政策的指引下,未来将会有更多的地方政府出台刺激房地产市场的政策。而商品住宅供给的减缓,库存压力的下降,市场供求结构矛盾的缓解以及针对刚性需求产品的推出,市场预期仍将有所好转。看好房地产市场。

　　公司推荐:万科、保利地产、金地集团、招商地产 (000024,股吧)1.商品房库存维持高位,贷款有所松动

　　1.1 11月商品房成交量环比增长0.53%

　　08年前11月销售面积同比下降18.3%,自3月以来下降幅度逐月放大。但11月单月销售面积环比增长率为0.53%。11月销售面积的反弹,原因在于,首先,降息、税收优惠等政策刺激;其次,由于10月22日财政新政的出台导致10月份部分成交量延迟到11月份实现;再次,部分地区房价下降幅度提高;第四,政策部分缓解供求结构矛盾。

　　1.2新开工面积略有上升,商品房库存维持高位

　　08年11月商品房在建面积同比下降7.29%,环比下降13.55%。用商品房在建面积与月均销售面积的比计算的库存去化周期,08年前11月达到49.21个月,较10月份有所增加。考虑到中国商品房的预售制度,用新开工面积及月均销售面积来测算新开工商品房或住宅的库存去化周期,08年前11月商品房为18.87个月,新开工面积环比上升5.07%,但较10月仍增加0.7个月。新开工面积相对快于销售面积的环比增长,导致商品房库存去化周期上升,商品房库存仍处在08年高位。而新开工面积增速相对上升,与政策刺激和商品房成交量部分回暖有一定关系,但新开工面积同比仍下降15.67%。