万科让市场松了一口气
2009-01-07 00:00:00   来源：

 

楼市与股市共命运。对房地产行业的担心贯穿去年股市，但情况也许不像人们预想的那么糟。昨天房地产业龙头万科发布公告称，2008年12月份公司实现销售面积66.1万平方米，销售金额53.4亿元，分别比上月增加57.0%和49.6%，比2007年同期分别减少13.8%和13.5%。2008年全年公司累计销售面积557.0万平方米，销售金额478.7亿元，分别比2007年减少9.2%和8.6%。

 

业绩好于市场预期

　　“万科的表现大大高于市场预期。虽然销售业绩大大低于万科在年初时预期的800亿元销售额目标。但股价已经提前反映，现在倒是应该相对乐观了。”第一创业证券房地产行业分析师陈晓波说，“原本以为2008年房子不好卖，会影响到像万科这样的龙头企业。特别是2008年11月份，万科销售面积环比减少9.3%，大大低于全国主要城市平均48%左右的回暖幅度。”

　　12月份为什么又表现这么好？万科在2009年的开、竣工计划会不会增加？本报记者带着一些市场人士关心的问题采访了万科。

　　据万科执行副总裁肖莉介绍，公司12月销售业绩的增长，一方面有市场因素，受一系列政策支持的影响，近期各地市场状况有所好转，带动了交易量的回升；另一方面，公司也进一步加大了促销力度，提升了产品的销售率，因此12月份的销售环比体现出较大的增长。考虑到整体经济形势依然比较严峻，市场环境仍然存在较大的不确定性，未来万科仍然会坚持稳健的经营策略。公司会根据市场状况调整开发节奏。

　　不仅万科的表现让人意外，其他重点企业的业绩表现也很不错，甚至比万科的还要好。如保利地产(600048,股吧)去年12月实现销售面积31.74万平方米，实现销售金额22.2亿元，环比分别增长31.8%和10.70%。至此，保利地产2008年累计实现销售面积258.49万平方米，同比增长29.48%；实现销售金额205.11亿元，同比增长20.36%。

 

　　地产龙头很强提振信心

　　长城证券杨万军表示，万科在整体市场不景气的情况下，2008年全年销售额仅比上年减少8.6%，而保利地产更是全年销售额较上年增加两成，可以看出上市地产龙头公司依然保持着强劲的增长态势，良好的业绩也支撑着股价的持续走高。这两个公司的业绩具有风向标作用，可以大大减轻人们对这个行业前景的担心。杨万军说，目前政策面对房地产行业比较有利。房地产作为国民经济的支柱产业，必将成为拉动经济快速走出低谷的火车头。因此，政府将不遗余力地促进房地产行业继续稳步健康发展。房地产行业的基本面有望随着市场需求的回暖得到彻底的改观。地产板块经过前期的深幅调整，已经基本调整到位，伴随基本面的转暖，以及政策面的良好预期，近期主力资金开始回补，后市有望继续走强。

 

　　毛利率下降2009年才能体现

　　第一创业证券分析师陈晓波则认为，房地产商现在多是卖期房，要等到交楼时才能把销售收入计入业绩之中，2008年的一部分业绩是在2007年房价高企时产生的，而2008年降价后实现的业绩要等到2009年二三季度才能看到。因此，2008年房地产行业的业绩可能不错，而2009年房地产行业会比较困难。比如万科大约会在净利润上产生10%的负增长。楼市还没有到底，买房仍需谨慎，但对房地产股票可适当投资了。

　　陈晓波说，万科能在去年底通过促销手段(比如降价)把销售冲一下，说明品牌效应还是比较好的。预计2008年万科的毛利率会很高，但购房能力释放以后，2009年如果没有更强的政策刺激，房地产行业的销售会比2008年差一些，毛利率会下降，净利润也会下降。如果经济继续下滑，人们对购房也会更加谨慎，而宁愿持币在手。因此房地产行业在2009年不太乐观，万科也是如此。陈晓波预计，2008年万科的每股收益在0.48元到0.50元之间，2009年将下降为0.44元。对应PE分别为16.3倍和17.9倍，估值略高于行业平均水平。考虑公司长期成长性，维持“买入”投资评级。