北京购房团自揭暖场做秀内幕
2009-01-04 00:00:00   来源：

 

“意向成交额再攀新高，楼市回暖在即。”肖勇一边删除这条团购广告短信，一边无奈地叹了口气。

　　作为专业房产团购网房龙网的CEO，他深知这只是团购组织方为开发商做的暖场秀。“意向成交与实际成交根本不是一回事，意向成交额再高也不代表楼市回暖。”他说。

 

　　团购成交虚实

　　就在近期，肖勇刚组织完中信城的团购，房龙网主页上这样写着此次团购的结果：中信城团购传捷报，成交一套。

这是一套实际成交，肖勇颇感欣慰。

　　2008年楼市的低迷，给网站带来了组织团购模式，其利用自身平台的优势，把有共同意向的人组织到一起去买房。但这些种类繁多的购房团究竟成交如何？

　　“购房团带给我们最直接的效益，就是网友对搜房的认知度增强了，网站的影响力扩大后，收入也相应提升。”搜房网团购负责人马腾说。

　　公园2008副总经理蔡春临经历过团购后也更加坚信：北京的刚性需求依然旺盛，开发商自身的让利行为绝不能忽视。

　　但一般情况下，很多团购项目仅仅局限在意向成交的层面。“意向成交跟实际成交存在较长的滞后期。”肖勇说。

　　但在马腾看来，意向成交额和实际成交额差距并不大。“签订意向成交合同时，购房者感兴趣的楼盘的价格、户型、单价都出来了，只是时间的问题。”

 

　　而肖勇却对此有不同的观点。

　　他认为，意向购买额只是购房者进入讨价环节的金额，不能代表真实的成交额，也不能反映真实的市场状况。

　　“老实说，我们第一个团购项目推出半个月，刚开始有意向成交。”肖勇透露：“参加购房团的人大都是看，成交率并不好，万人购房团的总体成交率不过才5%~10%。”

　　为了使网站更具有团购优势，肖勇组织了飞机团的模式，由房龙网付费请客户过来，成交后，开发商付给网站少量的佣金，有一部分客户会付给网站服务费、广告费。

　　目前，飞机团已经扩展到海南、唐山、桂林、鄂尔多斯(600295,股吧)等地区。

　　肖勇表示，飞机团的客户大都是实力雄厚的企业家，与普通团相比虽然购房意向成交率稍高一些，但也只属于个别行为，并不具有普遍推广性。

 

　　回暖悬疑

　　来自北京市房地产交易管理网数据显示，11月北京市商品房成交量环比上涨51%，期房住宅签约12479套，签约面积119.6万平方米。与10月相比，期房住宅签约套数增加了50.9%，签约面积增加了52.4%。

　　北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，11月被团购楼盘的集体降价是11月成交数据反弹的主要原因。

　　地处北京西四环与西五环之间的远洋·沁山水以低于周边楼盘近2000元/平方米的价格开盘而引发“抢购”。紧接着，东四环的金都·心语以8800元/平方米的起价，将四惠、百子湾区域新房的价格直接下拉了至少3000元/平方米。

　　“区域的回暖还是因为项目的价格优势所致，团购对楼市的回暖有积极的推动作用。”马腾说。

　　肖勇认为，团购的确对楼市回暖有益，但不宜过分夸大。一个楼盘团购成交几个亿，很可能是把开发商半年现场成交的都记入团购体系里面。很多报道会出现几千几万人去售楼处的话语，这不太现实，一般的售楼处三五十人，最多容纳百人。

　　马腾则认为，北京的楼市并没有整体回暖，但团购可以促使某一个热点区域率先回暖。“但是必须是由一些性价比高、价格合适的产品推出才可以。”他说。

　　中国房地产业协会城市开发专业委员会秘书长王平说，正规又专业的团购通过行动建立了行业的信心。使客户看到了开发商的诚信，看到优质产品的好房子，也看到了自己需求的对接。

　　业内较为普遍的一个观点是：团购所带来的利好刺激是刚性需求的一个释放途径，其影响作用是短期又临时的，其受众群体多为本年度早有购房意愿的、时时等待时机出手的那一小部分群体。对于广阔的购房潜在群体客观条件尚不成熟，在总价无法达到自己收支平衡的前提下，即使有心却也无力出手。

　　肖勇则表示：“团购如果想大宗成交,降价是主要途径，从目前看也是惟一途径。”