2009会集体引发“交房危机”吗？
2009-01-02 00:00:00   来源：

 

1问  会集体引发“交房危机”吗　

　　2008年武汉各大楼盘都对降价若隐若藏，这其中固然有开发商自身不愿意降价的心理作祟，但最令开发商顾忌的一个原因就是怕先期购房的业主来售楼现场闹事维权。　

　　“只要前期业主来售楼部扯皮，我们那天的房子就没法卖了。而现在楼市整体状况都不好，周一到周五几乎没有几个购房者到售楼部现场，所以更多的购房者会选择在周末来现场参观。而现在前期业主维权时段刚好就挑选在周末，而且是连续两天都来，我们必须要应对他们的纠纷，而现在想购房的人看到这样的维权阵势，还以为楼盘出了什么质量原因，原本平和的心态现在也变得非常怀疑了。”汉阳区某楼盘销售负责人向记者倒出苦水，“其实我们楼盘并不想降价，无论对于市场还是公司自身而言都不愿意走这条路，但市场现状逼迫我们唯有降价这一条出路才能获得更多的现金流，否则别说结算工程款和银行贷款了，就是员工工资发放都是捉襟见肘。”　

与该楼盘有着相同的楼盘在武汉并不少见，而这些楼盘大多集中在2007年房价暴涨的片区内，残酷的市场局面让这些楼盘的销售人员同时肩负着销售和处理纠纷的双重职责，而对于已经到来的2009年，他们将会觉得肩头的任务更重。　

　　“2007年购房的业主几乎都要在2009年内收房，可以预见的是2009年将是武汉楼市交房危机最为严重的一年。”一位不愿意透露姓名的资身人士称，“这对于很多楼盘而言将是严峻的挑战，大多数购房者在价格上没有得到自己想要的补偿，那么他们会想方设法在房屋品质上寻求更多的满足，很多购房者将在收房这一环节上提出更多更为苛刻的要求，当然这些要求并非是过分的，而是之前一些在市场环境好时并没有放大或者被开发商刻意隐瞒下来的漏洞，房屋质量问题将对开发商的打击是致命的。”　

　　该人士坦言，对于开发商而言企业形象是最为关键的，但因房屋质量引起的纠纷对企业形象的伤害还仅仅是导火索，更严重的事态更会让他们措手不及。一旦购房者情绪出现激动，他们甚至有可能向政府部门寻求帮助和支持，而那时一个看起来相对普通的商业问题有可能引发成为社会问题，而在和谐社会大局面下，政府肯定不会袖手旁观，必然会对开发商所建楼盘质量提出更为严格的整改要求，而那时开发商想对已建成楼盘做出休整可就不是一个轻松的事情了。　

　　“所以，我建议这些楼盘的开发商应该在现在就警觉起来，好好地对所建楼盘查漏补缺，不要抱有任何的侥幸心理，争取建出更多让购房者满意的房子，毕竟买一套让自己放心、舒心的房产是绝大多数购房者最基本的要求。”该人士最后建议道。

 

　　2问 　以租养房还行得通吗　

　　房价普跌，对于楼市投机者而言，靠炒房赚差价，已经不再是一本万利的事情了，中间还存在着许多风险。于是，许多市民开始转战房屋出租市场，准备买套房子，靠出租来赚取一些租金，在低迷的楼市里再分一杯羹。但2009年买房出租划算吗？　

　　买房出租是否划算，需要引入一个概念，即国际上通行的租售比。所谓租售比，是指房屋总售价与每月房租的比例，它也可表述为每平米售价/每平米月租金。房屋售价租金比是国际上用来衡量某区域房产是否具有投资价值或存在价值泡沫的普遍标准。目前，衡量房产状况良好的售价租金比一般界定为200：1到300：1之间。　

　　按目前武汉主城区5500元/平米左右的商品房均价计算，一套80平米的中装两室两厅月租1200元，所得租售比为367，这个数字大大超过国际警戒线的上限，而且是建立在未来数年内房屋不贬值的基础上，同时没有考虑房屋装修等费用。　

　　换句话说，2009年武汉买房出租，仍不是一个合适的时机。　

　　但基于中国的特殊国情，租售比未必会对普通市民起到警示作用。手里曾最多同时有6套房子出租的肖东海告诫普通楼市投资者，2009年如果要买房出租，一定要具备三个条件：首先，租金一定要抵得上银行的利息；其次，出手要快；最后，还要考虑到房屋未来的增值。　

　　肖东海认为，目前武汉的房价有些偏高，购房者要求房租超过房贷，显然不太现实，但所谓租金抵得上银行的利息，除了包括贷款利息外，还要算上存款利息，因为金钱有个机会成本在那里。“目前首套住房贷款5年以上利率下限为4.16%，5年期定期存款利率为3.6%，这么看来，只有投资回报率达到8%以上，买房投资才是合算的。”肖东海表示，“这个算法还是建立在房屋未来增值、保值的基础上。”　

　　一些准备买房出租的市民告诉记者，他们也知道，在武汉现有环境下，买房靠赚租金当然不是长久之计。对此，肖东海补充：“只要租金抵得上利息，未来哪怕房价再降一些，你手里握着的房子只要没有出手，就不算亏本。但从长远看，武汉未来楼市肯定是要增值的，只不过不会像去年那样疯长，因此房子增值时，一定不要太犹豫。”