2009大预测：房价 明显的下行曲线
2009-01-02 00:00:00   来源：

 

2008 年即将作为奥运年而被永远载入历史，但对中国房地产业来说，这一年留下的不是美好的回忆，而是内心的痛苦、彷徨中挣扎的一年。

　　罗斯福说，我们唯一恐惧的就是恐惧本身。但在未来形势难测的情况下，知道恐惧并做好最坏打算的谨慎者，似乎更容易活过冬天。从各种情况来看，2009年房价的走势也不会偏离整个经济大基调太远。

 

地产市场仍要过冬

    2008 年12 月，一年一度的中央经济工作会议即将召开，会议将为2009 年的经济工作最终定调。

　　国家发改委副主任穆虹在新闻发布会上已直言不讳：“进入今年三季度以来，国际经济金融形势急剧恶化，金融危机越演越烈，并加速向实体经济蔓延，我国经济也受到严重冲击。”

　　周小川在二十国集团财长央行行长会议上曾公开表示，明年中国经济增长率将大约在8% 至9% 之间。

　　有知情人士透露，2009 年政府工作报告中，经济增长的目标仍将定为8%。如此看来，经济增长“保八”的目标已十分明确。

　　房地产市场离不开国内的宏观经济形势，而国内宏观经济形势又受到国际经济形势的影响，在世界各国经济纷纷出现衰退，奋力救市以期待渡过危机的时候，世界性经济危机似乎还没有调整一年即可反弹并步入高速增长的先例。在这样的大背景下，期待中国房地产市场能在2009 年下半年转暖，显然有些一厢情愿。从拉动经济的三驾马车来看，目前政府已经在做基建的投资工作，但出口和消费方面，还需要很长一段时间回暖。出口增长的黯淡前景已毋庸赘言，从消费方面看，国内经济的不景气，已严重影响了居民的收入和收入预期；另外股市的持续低位运行，使居民可支配的财产性收入大幅缩水；使消费者的消费信心很难树立，种种迹象表明，2009 年消费大幅启动不太现实。

　　“经济的调整需要经历一段时间才能看到实效。” 中原地产华北区董事总经理李文杰认为，“以我们对市场的监测看，一般这种政策调整需要一年左右的时间。也就是说在上年11 月出台的救市政策到下年年底才能体现，并且经历2008 年初冬的洗礼，2009 年行业更是步履维艰，所以，2009 年行业内部应该尽快行动起来，以应对多变的市场。”

 

　　9000亿保障房对房价的冲击

    9000亿元保障房入市，对于很多开发商来说，无论从哪个角度讲，都很难称作是一个“救市”的措施。

　　但从目前出台的政策来看，对救市来说未必是利好消息，但对房价的影响将是实实在在的。

　　DTZ 戴德梁行华北区综合住宅服务董事岳锋钢谈道，很多时候大家总是单独谈论房地产市场，但中央政府和地方政府出台的一些政策都有一个主要的目的和目标，比如主要目的是保证一个稳定和谐的社会，减少失业率，这个可能对政府，对大众来说都是最重要的，这个目标有可能能够带动房地产市场，也有可能对房地产市场没有太大伤害但不会起到特别积极的作用。

　　日前公布的规模达4 万亿元的经济刺激政策，将9000 亿元份额划给保障性住房市场。以北京为例，从北京市建委出台的2009 年住房建设计划来看，2009 年北京市计划完成的保障性住房，包括经济适用房、廉租房、限价房，总成品面积是850 万平方米。2008 年前11个月包括保障性住房在内的整体商品住宅成交面积为968 万平方米。据亚豪机构数据显示，截止到11 月末,存量未售商品住宅共1916 万平米，按2008 年的市场销量来看，可以消化近2 年时间。

　　亚豪房地产服务机构市场总监郭毅在接受采访时表示，2009 年市场能不能回暖还很难说。在这种情况下有这么大量的保障房入市，肯定会对商品房市场产生非常大的冲击。肯定会进一步挤压商品房的购房客群，包括对价格都会有很大的冲击。

　　在这样的背景下，就几乎“保障”了2009 年房价的继续回落，以及即使出现需求得到一定释放，成交量有所上升时，房价也不会出现较大幅度的反弹。

 

　　价格继续下调并持续低位

    DTZ戴德梁行中国行政总裁张国正认为，目前深圳市场交易是回升的，因为深圳房价已经下调半年多了，开发商已经接受了市场变化的事实并全面降价。而上海和北京暂时还没有这样一个主动的举措。张国正说：“香港和内地同时面临危机，香港作为对比就很清楚，开发商看到市场变化了就会马上调整价格，刺激市场。香港房价下调30% 到40% 左右。如果要复苏，必须要经过价格下调，交易量上升，现在北京和上海还没到这一步，还在僵持之中，偏向于观望。”他分析认为，北京市场经过奥运，投机性的购买已经挤出去了，但继续降价20% 是有可能的。房价曲线肯定是慢慢向下，然后横走一段时间。

　　与此相似，北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，国家刺激房地产消费的相关政策，只是降低了消费者购房门槛，然而能够真正对市场起到刺激作用的，依然还是价格的调整。中国楼市真实的购买力还是非常强劲的，价格调整到位，需求就将逐步释放，而如果价格还在高位，释放的需求必然只会被那些降价的项目消化。所以，当越来越多的项目价格调整到位，市场的需求也就逐渐释放，最终开发商发现房价不需要再降房子就能卖出，而购房者发现再也无法等到房价进一步下跌的时候，买卖双方的博弈达到一个平衡点，楼市的底部就将到来。

　　对于房价的底部，杨少锋的判断是，整体要跌到2007 年上半年的水平，一些水分比较大的区域甚至要跌回2006 年年底的水平，成交量才会有所回升。

　　总体来说，房价已经进入了一个调整的周期，而且到2008 年下半年明显出现了价格回落的趋势，既然趋势已经形成了，就很难在短时间内扭转，2009 年可能还是一个微幅下调的一个波动趋势。即使政府出台一些政策能使市场好转，在2009 年下半年能产生比较明显的作用的话，下半年价格也许会有缓慢的回升，但也不会出现明显的骤升和骤降，只是一个平稳的波动。