肖莉：苦练内功可保楼市驱寒冬
2009-01-04 00:00:00   来源：

 

2008年，万科在房地产调控下进行了主动的应对和理性的变革，这一被市场检验为正确的企业调整，基于万科对房地产宏观层面的思考与坚决执行。为此，本报记者专访了万科执行副总裁肖莉，希望带给行业更多的借鉴与思考。

　　中国房地产报：2008年，万科对市场进行了理性的判断，万科如何认知几年来的宏观政策？

肖莉：万科一直坚持稳健的发展策略，但万科的稳健性并非一日之功，而之所以能够在大势变化中持续保持稳健经营，要感谢宏观调控政策。

　　进入2005年后，伴随房价的持续上涨，对房地产市场的宏观调控手段亦逐渐加大力度。在这一年开始，政府从信贷、土地、住房结构、税收等方面实施了一系列政策。

　　过去几年的政策在目前的调整期已经体现出其效果，对防范金融系统风险，保护开发商资金链，引导市场理性消费等方面起到了明显作用，也为行业的安全、健康发展提供了保障。

　　中国房地产报：在未来政策的走向上，万科如何把脉？

　　肖莉：为应对金融风暴，各国已经纷纷出台了力度巨大的救市措施，中国政府自2008年10月底以来也出台了一系列措施，选择房地产行业为突破口，希望带动整体国民经济的发展。

　　这些措施降低了普通家庭的购房负担，客观上有利于促进居民购房信心的恢复，推动市场更快地达成共识，实现房地产市场的“软着陆”。

　　随后，政府继续推出4万亿投资、大幅降息等大力度政策，我们相信这些措施对确保中国经济的稳定增长、提振居民的消费信心，推动消费者的购买行为都将起到积极的作用。

　　但考虑到整体经济形势依然比较严峻，行业的调整尚未结束，成交量能否继续保持回升还需要观察。在这个过程中，开发商需要做得更多的是如何练好内功，积极调整产品结构，提升产品竞争力，同时，更多关注客户，提升服务质量，积极面对市场挑战。

　　中国房地产报：基于这样的一种前瞻性，万科如何进行自身调整？

　　肖莉：首先是让自己成为行业内财务状况最安全、资金状况最良好的企业之一。

　　其次，尽可能抓住市场变化带来的机会，万科的市场份额由2008年年初的2%增长到目前的2.6%左右。2008年万科获取了约500万平方米的项目储备。

　　第三，最大限度地提升自己的专业能力，以便在市场回暖后体现这一能力上的优势。调整期内，公司通过调减开工面积，对产品进行调整、改善，使之更切合客户需求和市场动态，同时进一步深入分析客户需求，以客户为导向、面向未来，提升产品和服务的市场竞争力。

　　中国房地产报：但面对行业普遍的资金困境，万科如何应对？

　　肖莉：目前公司资金充裕。截至2008年三季度末，拥有货币资金199.4亿元。

　　公司一贯坚持稳健经营，具备较强的资信能力，和银行也建立了良好的合作关系。9月份，59亿公司债的顺利发行也进一步增强了公司资金实力。

　　在市场不确定性较高的情况下，万科基于增强经营稳健性的考虑，根据市场销售情况主动调整开竣工计划。

　　这样做一方面使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，有利于合理控制存货规模，增强抵御市场风险的能力。

　　另一方面，这一策略也有利于增强公司的市场应变能力，由于保有足够的现金资源，一旦市场出现转暖的迹象，公司也能够迅速扩大开工，抓住机遇实现增长。