高华报告谨慎看待反弹 珠三角存量房压力渐显
2008-12-29 00:00:00   来源：

 

11月，京沪深楼市及众多二线城市楼市成交量率先显现暖意。一个月过去，这股势头仍然保持强劲。

　　渤海证券12月23日发布的监测数据显示，北京、天津、上海、深圳、广州等12座国内主要城市总体成交量连续五周环比上升，其中12月第三周环比上升4.74%。其中，珠三角地区在本轮“反弹”中的表现颇为亮眼，成交量较上上周上升14.31%，深圳较去年同期更持续23周同比上升。

然而，强劲“反弹”却并未盖过寒意。一份本报获得的高华内部报告对11月的珠三角楼市的暖意进行了揭秘，并对未来几个季度进行了预测。

　　该报告认为，珠三角当地政府和开发商认为此次交易量提升的主要原因来自新出台按揭政策和其他地方政府政策刺激措施的正面影响，大量新楼盘的推出和大幅降价所带来的结果。但最近交易量的反弹力度尚不足以支持行业回暖的论断，且可持续性尚待跟踪。

　　此外，高华对深圳、广州、东莞这三个珠三角典型城市的房屋库存量表示担忧。“珠三角房地产市场的库存水平较高，房价在未来一段时间内回升的可能性不大，2009年的前景依然严峻。”

 

　　深圳：房价已接近底部

　　深圳此轮反弹最为强劲，10月和11月的平均交易量较2007年平均水平高出18%。

　　“这很大一部分得益于开发商的大幅降价。”深圳中原物业顾问有限公司深港研究中心总监张伟分析。

　　据公开数据显示，深圳市目前的平均房价为11000元/平方米，较去年10月的17300元/平方米下滑了约37%，而关外项目的售价较去年更下滑50%之多。

　　“可以看到，价格在10000元/平方米左右的项目是本轮反弹中成交最多的，成交套型也均在100平方米以下。”张伟说。

　　但豪宅和高档住宅成交量仍然低迷。张伟认为，等到这一批购买力被消耗完后，成交量又要进入低迷期。“因此，可以预计的是未来几个月，深圳的房价将继续下降，只是下降的方式和幅度我们无法预测。”

　　持同样态度的还有一位来自高华的分析师。他认为，支撑这一说法的论据是深圳存在较大的潜在供应。

　　“目前已经较高的库存以及潜在供应量使得2009年房地产形势不容乐观，而包括新开工面积形成的潜在供应量在内，2009年可供预售的住宅面积可能将达到900万到1000万平方米，相当于2008年预期住宅交易量的2.7倍。”上述高华分析师说。

　　事实上，根据高华对深圳本地多数开发商的实地探访，清理现有库存、并缩减建设规模，以尽量保持足够的现金水平将成为他们2009年的主要经营战略，“2009年仍将是形势十分严峻的一年，尤其是上半年。”

 

　　广州：反弹尚不确定

　　今年前11个月，广州商品房成交量同比下滑42%，但同深圳一样，受近期出台利好政策的刺激，广州近两个月的交易量几乎回升到去年的平均水平。

　　高华认为，广州的成交量虽然有所回升，但是未来的关键在于这种势头能否持续。“广州当前的库存水平似乎并不高，但2009年的新增供应量可能较大。”上述高华分析师说。

　　目前，广州获得预售许可证但尚未售出的库存面积约为470万平方米，如果按照2008年交易量计算需要12个月消化。但当地某开发商表示，2009年新增供应量可能与2008年的新增供应量处于同一水平。

　　高华表示，广州市政府对经济前景持乐观态度，政策重心依然是满足中低收入人群的住房需求，对于商品房市场更倾向于让市场自行调节。

　　“但是我们认为广州开发商将面临利润率下滑，盈利面临较高的风险。”上述高华分析师表示，当地某开发商预计其2008年毛利率将同比下降5%以上，2009年很可能进一步同比下降5%。

 

　　东莞：库存量高企

　　东莞是调研报告中被认为库存过剩现象最为严重的城市。东莞前11个月的房地产交易量同比下降了约45%。

　　高华估算，以目前的销售进度来看，当地目前820万平方米的库存需要26个月才能消化完毕。而鉴于其高库存以及严峻的经济前景，预计东莞房地产市场复苏的时点可能会晚于广州和深圳。这将是中国房地产库存消化时间较长的市场之一。

　　“由于东莞以出口导向型经济为主，受全球金融危机的影响会比较严重。2009年形势将更加严峻。”分析人士指出，东莞2008年前11个月的出口订单同比下降了约20%，但相对幸运的是，作为东莞制造业支柱之一的IT行业目前为止所受金融风暴影响仍然较小。