岁末楼市 谁在说谎？
2008-12-27 00:00:00   来源：

 

2008年中国楼市这部影片的主旋律应当是“调整”，楼市在经历了一段时间的非理性发展之后，迎来了真正意义上的宏观经济调控。如今，这部影片就要落下帷幕，如果说2009年中国楼市是2008年这部“调整”影片的续集的话，2009年中国楼市的“基调”又是什么？是在温州炒房团的带动下，楼市回暖？还是继续新一轮的调控，再次出现量价滞涨的现象？记者展开了一系列调查后发现目前出现的楼市回暖现象可能是真实的谎言。

12月，不少城市的房地产成交量都有所回升，据此，有业内人士分析认为楼市正在步入上升通道。楼市真的回暖了吗？《每日经济新闻》记者对此展开调查后发现，所谓的楼市回暖仅仅是一系列救市政策出台后的即时反应或者动迁房的拉升所致。

 

　　数据:12月成交量回升

　　易居中国·CRIC系统数据显示，12月的前20天，北京商品房成交面积约111.78万平方米，环比下降11.6%，但较10月增加47.3%；上海商品房成交面积约120.92万平方米，环比上涨38.6%，比10月大增67.1%；福州的商品住宅成交约15.07万平方米，环比激增67.1%，更是比10月猛增92.5%；济南成交量约为8.86万平方米，环比增长113.7%，较10月增长42.4%；南昌成交约23.13万平方米，环比增长53%，较10月增长101.1%。

　　21世纪不动产上海区域市场中心提供的数据显示，截至12月23日，深圳一手住宅成交面积约为53.56万平方米，环比增幅约为18.13%；二手住宅成交面积约42.59万平方米，环比增幅约63.06%。

　　易居中国分析师薛建雄表示，上海在九十月份创下了历史最差纪录，基本上和2月份的行情差不多。虽然11、12月有所回暖，但开发商年终回款的促销，是带来成交上升的原因。他认为，就北京而言，11月成交量大幅上升之后，12月就跌下来了，说明完全是短期的政策效应，并非市场利好因素起作用。

 

　　分析:回暖为时尚早

　　从12月上中旬的成交量来看，部分城市的成交量确实出现一定幅度的提升，但是，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭指出，仅凭一个月的成交反弹就说楼市回暖，为时过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷，至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”

　　国际五大行之一的世邦魏理仕上海分公司董事总经理马乐也表示，楼市放缓现象比预期的更严峻，当前楼市观望气氛浓厚，明年的三四季度成交将有望逐步活跃。

　　薛建雄认为，近期政策暖风频吹，交易及持有成本降低，部分楼盘价格下降到相对合理水平，也是近期交易量回升主要原因之一。

　　五合智库总经理邹毅认为，在经济危机下，可能面临裁员或减薪，在这种预期下，购房者不太可能出手去买房，所以不可能出现整体性回暖。同时，消费者对价格的心理预期并没有改变。邹毅说，今年年关肯定很难过，过完年，明年二季度外部经济环境好转，楼市才可能慢慢回暖。同时，还要看股市，股市慢慢反弹了，楼市才有可能触底反弹。

 

　　观点:价格调整是回暖关键

　　要想将购房者的潜在需求转化为实际需求，房地产企业向市场提供合理的定价是关键。价格预期差异是当前购房者观望的关键因素之一。薛建雄表示，目前房源存在着价格与价值之间的差异，今年年初两者之间的差异在30%~50%，目前的差异约在30%。

　　由于2005年~2007年间一系列调控政策的影响，住宅销售市场逐步放缓。世邦魏理仕发布的最新市场研究报告显示，今年前三季度，上海高档住宅销售市场表现出成交不振的态势。由于需求紧缩，上海高档住宅市场的供应/成交比已经从2007年全年的0.85：1，上升至前3季度的1.85：1。

　　万科管理层还认为，2007年过快上涨导致的行业理性回归并未彻底完成，行业资金紧张对土地市场的影响尚未完全体现，全球能源、资源价格的急剧波动以及国内就业形势的变化，也将给住宅开发成本带来更多的不确定性。

　　世邦魏理仕住宅项目营销部高级董事陈炜表示，当前采用降价举措的大多是土地储备量大、年报需要做得漂亮的公司，明年还会继续降价，现在卖的项目，可能是2005年的土地。而2007年获得的土地，还没有投放市场。有降价和资金需求的公司，在市场上不会放弃明年2季度的市场，将会是一个集中新上市的时机，但大多房源依然会采用低开的举措。　　

 

　　同步播报

　　写字楼市场机构看好京港深穗

　　25日，全球最大的商业地产服务公司——世邦魏理仕发布对京港深穗四地的地产研究报告。报告显示，2008年受美国金融危机并对全球产生影响，京港深穗四个城市的外资公司受到冲击，但2009年四地写字楼市场从中长期仍然看好。

 

　　北京：奥运会后出现转折

　　北京写字楼市场在进入2008年奥运会后出现转折。整体来看，2008年由于新增供应大幅增加，总体需求同比出现下滑，使北京写字楼2008年的18.5％的空置水平较去年同期高出5.1％，尤其是A级写字楼在推动整体市场租金上升的同时，空置率大幅上升。

 

　　香港：租金或跌5%~25%

　　世邦魏理仕办公楼服务部执行董事简儒德指出，尽管一些租户已退租，但现实情况是大多数租户仍选择续租，退租的问题并不严重。但香港九龙及新界区的写字楼，由于新落成的甲级商厦供应充足，租金面临很大的压力，2009年上半年，下调幅度可能将达到15%~20%。

 

　　深圳：写字楼供求量双降

　　上半年深圳福田中心区仍受跨国公司及国内大型金融机构青睐，进行了多起大面积租赁交易，且区内有10宗写字楼用地被国内金融机构及大型国有企业拍得。但由于全年新增供应仅有近27万平方米，尽管需求下降，空置率仍较2007年底下降6.4个百分点，处于9.5%的较低水平。

 

　　广州：明年竞争将加剧

　　2008年广州写字楼市场供应充足，优质零售物业市场表现依然活跃，主要购物中心的空置率在2008年继续缩减，租金亦有小幅增长。工业物业市场亦表现平稳，工业设施租金在年内稳定增长。但2009年，如计划竣工的84万平方米新增供应全部投放市场，广州优质写字楼市场的竞争将加剧，可能面临租金下滑和空置率上升的压力。