叶檀：采购高端保障性住房吃力不讨好
2008-12-24 00:00:00   来源：

 

房地产政策在保障民生与扶持产业之间走钢丝,一些地方政府以收购开发商存量商品房的办法,似乎找到了破解之道,但在上海等地却没有得到市场的欢呼。

　　根本原因是利益不对称。房地产开发商声称地方政府报价过低,让他们无法承受;而地方政府认为自己的报价已经是财力所能承受的极限;对于真正需要住房保障的人而言,每平米近万元的价格实在过于奢侈。人们有理由追问,如此高价的保障性住房由谁享受？地方政府的补贴到了谁的腰包？

收购高价住房用于保障性住房违背了保障的本义,其实质是面向特殊人才提供高端经济适用房。以上海浦东地区为例,自11月以来出现大批团购客,主要是国有资本与新区政府。这些团购客购房时通常享受10%－15%的折价,不过,由于所购房位于成熟地块,因此报价大都在每平米8000元左右,这样的价格当然不是为了低收入人群的住房保障所需,而是为了特定人才的住房需要。

　　离谱的保障性住房价格来自于陆家嘴（集团）有限公司,11月25日该公司以17918元/平方米的价格收购了中星恬园的36套房产,总价约7800万元。之后陆家嘴（集团）有限公司又以约2.7亿元的总价先后分3次团购了中星恬园的公寓。4天的团购总计成交约180套。这显然是为高档金融人才准备的特殊礼物,中低收入阶层无从下嘴。

　　根据有关部门的预算,经济适用房、廉租房有严格的价格限制,如南京市廉租房收购单价最多不能超过6000元/平方米,同时享受政府的优惠税费政策。这些国资公司为了吸引高端人才,不仅需要动用自有资金进行补贴,还占用了本应属于低收入人群的社会公共资源,属于企业采购与政府采购边界不清的行为。

　　提供高端经济适用房的理由是可笑的。金融人才等特殊人才属于高收入人群,本应成为购买商品房的主力,如今却成为享受高端经济适用房的主力,有悖于经济适用房的公平本义;如果这些金融人才连房子都买不起,是否属于应该吸引的高端人才,就有必要打个问号;进一步追问,如果缺乏有效监管,谁知道这些性价比极好的高端商品房不是用作公司资产储备,或者提供给其他天知道的什么人才了呢？

　　金融、资本等考验的是当地的市场生态是否良性,要建立金融中心,最重要的是提供完备的服务,让市场有宽松的空间,政府提供高档住房,吸引来的只能是贪小庸才。

　　与反对地方政府购买高端经济适用房的理由相同,笔者支持地方政府采购低端保障性住房。地方政府购买低端保障性住房可以减少保障性住房的寻租概率,可以最大限度地以低成本保障社会公义,可以将有限的资金用到尽可能多的低收入人群,更可以减少低端商品房的库存量（包括开发商与市场二手房两部分）。购买低端保性型住房是一举数得之举,不应该被视作对暴利的维护。

　　目前北京、成都、沈阳、郑州、杭州等保障性住房采购计划出笼,其中南京购买计划最多———由政府通过市场手段向社会筹集4000套房源,其中1000套用于实物配租廉租房,另3000套用于拆迁实物安置房。

　　南京开发商的积极性较高,已经登记的商品房数量多达1760套,房子的面积一般在70-110平方米之间,预计降幅在10%－15%之间。这相当于给转型期的房地产市场提供了喘息之机,市场可以降低预期房价,调整未来生产规模。

　　地方财政收入中可用于保障性住房建设的资金主要是10%的土地出让收益,由于土地市场疲软,政府可以用于保障性住房的资金捉襟见肘,因此,有限的资金必须高效使用,对于政府购买高端经济适用房之举,应该坚决说“不”。