政策效应如何显现？
2008-12-22 00:00:00   来源：

 

11月的京沪广深四地楼市交出一份差强人意的销售成绩单,这一丝暖意瞬间传遍全国楼市。

　　12月17日,国务院常务会议推出三项提振房地产健康发展的具体措施。次日,地产股领涨市场。从街头巷尾到办公室,人们纷纷议论,是否已经到了抄底买房的时候了?!

现在是买房的最佳时机吗？在即将到来的2009年,这样一个疑问或将继续成为最主流的市场情绪。在此之前,这种情绪已经表现出强大的威力:据国家统计局的数据,今年1~11月,全国商品房销售面积共计4.9亿平方米,同比下降18.3%。商品住宅销售面积下降18.8%;商品房销售金额19261亿元,同比下降19.8%,其中商品住宅销售金额下降20.6%。

　　这个令地产业不寒而栗的下滑态势并不是一个好兆头,径直向下的箭头还有可能在2009年继续出现。在这个岁末,越来越多的分析人士将过分乐观的观点放进保险箱里,集体表现出谨慎且悲观的态度。几个月前,最乐观的预测是楼市将在明年第一季度见底,如今这样的声音已经几近消失。就在几周前,“拐点论”制造者王石甚至再一次对行业“出言不逊”。这位经历过多个经济周期的行业老大哥警告说,目前楼市尚未调整到位。他会再一次言中中国地产业吗？政策暖风频吹的中国地产业能否借势走出一波货真价实的升势,从而积聚起沿途的入市信心,最终迈入一个健康且持续的景气通道呢？

 

政策“饥渴症”

　　一系列利好楼市的政策相继公布,皮球现在又回到了开发商的手里。在未来一年中,地产业看到的将是热情的政策笑脸,但是面对依然严峻的市场成交量,开发商如何在狭窄的红海里生存下来呢？

　　一场存货之战正在等待着全行业。根据国家统计局的数据,截至今年11月末,全国商品房空置面积1.36亿平方米,同比增长15.3%,增幅比1~10月提高2.2个百分点。其中,空置商品住宅7084万平方米,同比增长22.9%,增幅提高4.9个百分点。

“预计地产上市公司的存货依然将处于高位,这将继续考验地产公司的现金流及销售策略。”中信证券(600030,股吧)一位地产分析人士对本报记者说。

　　中原地产（华北区）总经理李文杰表示,在楼市新政接二连三出台的背景下,开发商仍然会在来年继续感受销售的巨大压力,他们的选择之一是继续呼吁更多利好政策的出台。

　　这样的政策“饥渴症”已经出现。12月17日,在国务院常务会议推出三项专门针对房地产业的利好措施后,业内人士在称赞新政之余,也出现大量对文件精神的解读。其中,最为普遍的一个观点是,松绑二套房贷政策有助于刺激需求,但是文件的细节显示该政策重申了央行和银监会此前的规定,没有太大新意,因而“对楼市的刺激有限”。

　　这样的观点令人惊讶,但是却很可能更广泛地出现在2009年。在此之前,在地产界强烈呼吁拯救楼市的政策清单中,松绑第二套住房房贷政策与地产开发贷款是风头最旺的两个。如今,当国务院常务会议的一纸文件放行两大限制政策后,地产界突然发现,为了刺激更多的成交量,“政府需要走得更远”。

　　这并非空谈。稍早之前,在桂林召开的一次不公开的地产年会上,地产界的公共发言者任志强便表示,由于销售速度放缓,商品房空置面积将在明年上半年创纪录地达到4亿平方米,而为了消化这些存量,政府很可能将不得不用户籍政策与购房退税两个手段来帮助改善局面。

　　部分地方政府已经走在了前头。迄今为止,已有包括郑州、南京、成都、重庆、上海等城市表态将按照一定标准收购普通商品房用作保障房,部分城市已经付诸行动。

　　“政策饥渴症将是2009年楼市的一个典型特征。”联合证券分析员鱼晋华评论说。

 

开发商仍需让利

　　尽管未来一年地产界会呼吁更多利好政策的出台,但是随着政府可以调用的政策工具越来越少,政策出台的空间也越来越狭窄,地产业将被迫展开更多的自救,此中的利器之一便是更合理地定价,追求更合理的利润,在成交量与房价中取前舍后。

事实上,这似乎正是12月17日新政中字里行间透露的讯息。中国指数研究院研究员宋会雍表示,最新的救市措施把普通住房征收营业税免征期限从5年调整为2年,同时也压缩了2年内转让的征税尺度,对于近两年进入楼市的炒房客来说“真有些雪中送炭”,税费的减免无疑可以鼓励二手房在价位上加大让步,有利于促成交易。

　　在一篇博文中,作者写道:交易环节成本的降低,将鼓励更多的二手房源进入市场,如同股市的大小非解禁一样,它们将加快流转,从而逼低房价。

　　宋会雍同时表示,在最新的政策精神中,要求政府引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售,这可以认为是“对高房价明确提出回落调整的指示”。而从“支持合理融资需求”的表述来看,中央已经开始着手推进行业洗牌。

　　“政府减免交易税费,降低贷款利率,事实上是对房价的变相降低。政府做好这些后,就要看开发商自己的让利了。政策的着眼点在于促进成交量回暖,而非维持房价不跌,地产界应该对此有更清醒的判断。”宋会雍说。

　　而在一系列救市新政中,从中央到地方的文件均一一提及了加快保障房建设的要求,这也将是整个地产界相当关心的话题。大量保障房的入市,是不是会形成对普通商品房的挤出效应呢？2009年国家是否会对保障房建设进行结构调整,甚至停建限价房、缓建经济适用房呢？这些也是2009年全国楼市政策即将落定的问题。