房地产救市的步子可以再大些
2008-12-22 00:00:00   来源：

 

12月13日,国务院总理温家宝出席中日韩领导人会议后与当地华人华侨以及使馆工作人员见面,在半个小时的“信心讲话”中他表示:“我每天都在想,力度够不够,能不能够解决问题,我们必须再考虑更直接、更有力、更有效果的拉动经济的措施。”

　　4天后的国务院常务会议,房地产救市方案重磅出台:改善性二套自住房的居民享受首次贷款的优惠政策;减免一年住房转让环节营业税;促进商品住房销售,支持合理融资需求,加大对普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力、有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务;按照法定程序取消城市房地产税。

在此之前,因为高昂的房价与普通居民的实际购买力形成巨大反差,房地产市场受到民生的质问而一直没有松绑。稳定房地产市场和自行调整房价成为多少有点不相融合的两条政策主线。房地产救市之所以远比其他领域谨慎,是因为一直把纠结于房地产领域的种种情绪和博弈当做一道单选题来做:要么以政府为主体通过保障性住房建设满足庞大而强烈的住房刚性需求;要么以市场为主体通过商品房建设以满足庞大而强烈的住房需求。实际上在这个领域,政府不能退出,开发商也不能退出。但目前,二者的角色多少有点冲突。过分强调保障一块,房地产市场特征就会弱;过分强调市场这一块,又担心泡沫再起。从民生的角度讲,房地产有公共产品的性质,政府当然应承担其应该承担的职责。但从市场的角度说,房地产已经卓有成效地发展成了国民经济的支柱产业,这个产业的萎缩意味着国民经济的重大损失。从救经济的角度说,目前需要更大、更多的积极政策刺激市场。

　　道理就这么简单。何况,形势比人强。受国际金融危机的影响,2009年世界经济的总需求将大幅下滑,支持中国经济增长的主要动力出口的对象即发达经济体正陷入深度衰退,这意味着,靠出口拉动经济将成为不可能完成的任务,特别是,过去我们可以指望美、英、西班牙等少数国家的需求胃口,而现在这些国家恰恰都在最萎靡不振的名单之中。景气时期,出口拉动增长的脆弱性可以忽视,不景气时期,这一模式的危险性就变得十分真实。这也是国际货币基金组织将中国明年的经济增长率一路调低至5%的原因所在。如果内需的启动稍缓或者迟疑,在明年中国出口可能出现负增长的情况下,经济增长的接力棒就无人传递,问题就会变得严重。尽管相对于国外经济学家和机构的判断,国内的研究报告对明年的经济形势要乐观得多,但是,凡事从坏处着想总是明智的。

　　从决策层的角度考虑,时刻都在提防的是两件事:一是经济能否在不利的情况下保持一个健康的成长,二是就业率不要受太大的冲击。二者实际上是一回事,即怎么让国际金融危机对中国社会的打击减少到最低程度。房地产市场的支柱意义不仅在于提供经济增长数据和税收,还在于它可以吸纳大量的就业人群。这一点,在国内经济刺激政策不能完全吸收过去聚集在外向型企业的就业人群的时候就显得特别重要。启动大规模基建项目有这个初衷,启动房地产市场同样有这个用意。失业比通货膨胀更可怕,没有人不知道这个道理。

　　还不仅如此。按照中国人民大学宏观经济分析与预测课题组的说法,如果房地产市场在2009年继续向硬着陆的方向一头栽下去,那么25%贷款将成为不良贷款。不少人一直担心,如果房地产市场在泡沫中活跃可能会出现美国式的房贷危机。但反过来说,如果房地产市场在死水中沉寂,危机发生的概率一点也不会更小。从现状看后者可能更大。断供、退房、观望,本身就是没有信心的表现,表面上是房地产企业的危机,但实际瞄准的是银行。此外,可以让担心者释怀的是,目前住房抵押贷款中不良贷款的占比还不到1%,这是放松房产信贷的一个良好指标。

　　回过头来从技术角度说,之前包括二套住房政策在内的一系列针对性调控手段,在今天已经与扩大内需这一基本方针形成了对立。有钱人不会在乎二套住房政策之类的变化,而在乎并因此购买欲望被抑制的,是中等收入人群。而这一群体才是促进内需的主力军。因此,松绑不仅仅有战略的考虑,也是对从前调控手段的一次合理的技术性修正。

　　对房地产市场的评判,不是一个个人好恶的问题,而是涉及宏观经济战略的大问题。重启房地产市场是积极经济政策的必要一环。明白了这一点,也就明白了此次房地产救市的意义。准确点说,社会对房地产市场的评议,针对的不是市场而是房价。或许一个良性的局面应该是,政府主导的保障性住房与开发商主导的商品性住房共同形成平衡,平衡之后的房价就是合理的房价。不过,这是长远的事。在眼前,房地产救市新政的步子可以再大些。