土地是否继续流拍？
2008-12-22 00:00:00   来源：

 

成交低迷已成为2008年土地市场的主旋律。中原地产的一份研究报告表明,今年1~11月全国重点城市土地流标率达到了32%,住宅用地流标达到了35%,长春、武汉等城市土地流标率甚至达到了50%以上。

　　那么,2009年土地市场将呈现什么状况？低迷是否继续？开发商拿地是否仍将观望？

“2009年土地市场将会持续低迷,并且流拍现象仍将不可避免。”在预测明年土地时,记者采访的10余位业内人士众口一词。

　　而迫于土地财政的压力,各地方政府为了扭转成交低迷状况,或将在明年的土地出让中采取更多的刺激成交政策。

　　此前,一位接近国土资源部的专家曾对本报透露,明年一些土地政策可能明显与现行招拍挂制度相冲突。而作为防止土地流拍的有效方法,“勾地”可能将越来越多地出现在各地政府的土地出让中。

 

　　成交低迷持续

　　12月16日下午,广州市国土房管局出让了今年最后一宗住宅土地——花都凤凰路新华宝田猪场地块。在这场只有一家开发商参与竞标的土地交易会上,广州高宜投资置业有限公司最终以16265万元的底价一举竞得,而整个出让过程仅持续了短短6分钟。

　　花都凤凰路新华宝田猪场地块以底价成交的结果,拉下了2008年广州住宅用地交易的帷幕。这“最后一拍”避免了流拍的尴尬结局,让土地市场仿佛依稀看到了一缕曙光。

　　然而,许多业内人士却对这缕曙光显现并不乐观。

　　房地产高级经济师章林晓认为,明年上半年,楼市不可能回暖,相应地,土地市场也将延续今年下半年以来的低迷态势。

　　“我国虽已推出4万亿刺激经济、保障民生等方案,但方案从出台到收效,毕竟存在一个滞后期,再加上对存量空置商品房的消化,也需一个过程。”章林晓说。

　　曾经疯狂圈地积累下的“烂尾地”也将成为明年土地市场一块难啃的骨头。市场骤然变冷,幅幅昔日高价拍得的地块也成为了一道消化难题。

　　据相关统计数据显示,10月份土地底价成交比例接近90％,全国12个重点城市的土地流拍比例累积达到30％以上。

　　土地交易的频频搁浅像巨石一般压在各地政府的心头,在即将过去的2008年里,许多地方政府都尚未完成年初时的供地计划,更有甚者连一半也未达到。

　　雪上加霜的是,国土资源部近期下发的《关于做好2009年报国务院批准城市建设用地申报工作的通知》更令地方政府感到难以喘息。

　　根据该通知要求,地方政府要在2009 年2月28日前完成2009年用地计划申报。未完成2007年供地计划的城市不准申报2009年用地计划;2008年用地计划完成缓慢的城市,减少2009年用地计划申报指标。这意味着地方政府要在近段时间内将2007和2008年的存量土地消化完。

　　面对被核减2009年度用地计划的危险,近期,大连、成都、南京等城市不得不纷纷在年底加快供地节奏。

　　“在今后的三个月时间里,土地集中放量的现象肯定会积极涌现出来。”业内人士评价,但是在市场气氛仍较为悲观的明年,土地的集中放量势必将会出现更多的流拍现象。

 

开发商坚持“驻足观望”

　　在本已供大于求的土地市场中,开发商们紧张的资金链和积压的土地存量,使得他们在拿地行为上慎之又慎,对囤地的热度降到了冰点。

　　“多数开发商会在2009年的严寒中选择'冬眠’,在拿地上观望气氛会比今年更加浓厚,土地出让将困难重重。”有地产分析师如是预测。

首都经贸大学教授张跃庆表示,当前开发商存量土地较多,加上金融危机的影响。普遍对市场未来都不看好,政府在明年若不能对价格进行调整,仍然会深陷于“卖地难”的窘境中。

　　在接受本报采访时,曾经在“圈地运动”中一掷千金的地产商都对明年的拿地提不起兴趣。

　　“我们已经放缓了开发步伐,前段时间还通过了一项叫做'冬眠计划’的管理办法,也就是确定一些项目要进入冬眠状态,暂停建设。”中体奥林匹克花园总经理陈顺告诉记者。

　　阳光100副总经理范晓冲也表示,事实上当前很多开发企业的土地存量都已足够持续3~5年的时间,在当前销售不畅的情况下,开发商缩减开发面积实属常见做法,这直接导致在拿地行动上的不积极。

　　随着开发商的观望情绪的日渐升级,如果明年依然这样侧重于供应层面,土地流拍似乎在所难免。

　　“过去几年,我国房地产价格之所以越调越高,关键是因为我们将调控的重点放在了'供应’而非'需求’。而现在开发商土地需求突然断电,自然会由于供应惯性产生大量流拍。”章林晓说。

 

　　出让规则酝酿变局

　　卖地艰难,拿地遇冷,2009年的土地出让规则已经被推到了“穷则思变”的境地。“这或许是土地出让政策进一步提高规范性和针对性的契机。”一位业内人士说。

　　事实上,在不久前各地政府相继出台救市政策中,土地市场的变局已初现端倪。但有业内人士预测,在整体形势更加严峻的2009年,地方政府在土地出让政策上将会采取更多行之有效的措施。

　　“迫于财政危机的压力,明年各地方政府在土地出让上将会'八仙过海,各显神通’。”章林晓表示。

　　值得注意的是,在此前的“地王”争夺战中,许多大公司因疯狂圈地而导致元气大伤,这恰恰给了中小公司一展身手的抄底机会。然而,高昂的竞标价格和巨幅的土地出让面积,却是横亘在他们面前的一道障碍。

　　因此,章林晓认为,前几年的土地出让标准已不再适用,政府今后可能会缩小土地面积,以及在土地出让金的缴纳上予以宽松,从而有利于土地需求主体的增加和竞争的加剧,进而有利于土地价格的提高。

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华也对此看法表示赞同。他认为,明年的土地市场主要还是取决于买方,要恢复土地市场的信心,关键是点燃开发商的拿地热情。

　　“今年南京虽然公布了一些利好政策,比如出让金可延期交付,减少税费等,但并没有明确写到出让公告里,如果国土部门有意刺激市场,明年很有可能将这些条款明确在土地出让公告中。”吴翔华表示。

　　而近期在深圳土地市场的拍卖中,冠城大通(600067,股吧)采用了分期付款的方式缴纳土地款,这也被业内人士普遍认为是土地出让政策松动的一个明显信号。

　　不仅如此,曾经对土地频频流拍产生重要的影响的闲置土地政策也将面临着挑战。

　　“受资金影响,明年地产商的开发节奏无疑会放缓。如果完不成国土部门规定的开发进度,国土部门该如何处理这些地块,是收回、罚款、还是默许开发商延迟开发？这些也表明了政府对市场的态度。”吴翔华说

　　陈顺向记者指出,由于当前市场主体发生变化,政府应当采用创新的营销方法,让土地在出让过程中得以实现目的。

　　“现在绝对不可能像过去那样,发布一则公告就会出现蜂拥而上的场景,政府应该采取'走出去、引进来’的办法,比如召开推荐会来吸引投资者。”在陈顺来看,采用立体化的营销方式,一方面能够加强外地投资者对当地城市的了解,另一方面,也能对土地的集中入市起到一定的消化作用。