严金明：地价低位仍将持续1~2年
2008-12-22 00:00:00   来源：

 

相比2007年地王频出的火热场面,相隔仅一年时间,土地市场忽然变冷。回顾整个2008年的土地市场,流拍和观望成为年度关键词,那么,2009年土地价格与成交量又会是什么走势？

　　本报记者就此采访了土地问题专家、中国人民大学公共管理学院副院长严金明教授。

中国房地产报:如今,开发商对拿地均持谨慎态度,您认为这种态势2009年是否仍将持续？您的依据是什么？

　　严金明:现在可以肯定的是,2009年开发商对拿地将持续观望。现在所说的所有问题都要跟目前所处的经济形势联系起来,30年来我国经济增速首次放缓。从我最近在各城市所做的调研来看,人们的消费能力和消费欲望也是保持低迷。因此在此后很长一段时间,开发商仍然谨慎拿地。

　　去年市场处于高位的时候,不少开发商拿了地,今年仍然有部分开发商拿地。开发商资金链紧张无力开发可能会导致闲置地数量上升,而现行的法律对闲置时间又有明文规定,接下来的时间里,二手地的交易会越来越多。

　　中国房地产报:今年3月份的时候,您在接受本报采访时表示,年初的频繁流拍不能说明地价拐点到来。今年土地市场持续低迷,如今,您是否还这么认为？

　　严金明:泡沫肯定是有的,这段时间的调控实际就是在挤出泡沫,但是不能说全国地价都出现拐点。从南到北的土地市场是不一样的,越是往南土地市场越发达,这也说明投机量越大,因此南方地区应该早现拐点。

　　从前一直讨论到底是地价决定房价还是房价决定地价,实际上是房价反作用于地价。从目前来看,房价在未来一段时间内还是会有所下调。因此依据前面的理论,地价应该也会下调。如果今后一段时间流拍仍然持续增加,经济继续下行,那就要看政府怎么打算,包括底价如何决定。

　　但是,要说这个空间有多大确实很难,大多只能是事后的计算。

　　中国房地产报:实际上,年中开始,各地政府对土地出让规则已经有了微调。您认为是否会从国家层面上出台类似的土地政策？

　　严金明:这个月来政策频发,政策调控都开始有了变化,土地政策也会顺应这一大背景做一些微调。要注意三个背景,在宏观上要注意以前是要紧缩,现在要扩大内需,土地政策也会相配套。其次,中央大手笔的财政刺激,扩大内需,其中基础设施和保障性住房的建设是重点。第三是土地管理法现在正在修订当中,其中有一些规则应该是要调整的。

　　要强调的是,这种微调是在现有政策的前提下的调整,包括两个标准,即严格保护耕地和坚持集约型用地的原则,土地招拍挂的出让规则不会变化。

中国房地产报:那么如您所说,这种调整落实到具体操作包括哪些方面？

　　严金明:政府可以通过调节供应量和控制供应结构这两种方法来达到目的。可以肯定的是,明年保障房地块的供应规模会继续加大。全国用地总体规划现已通过了国务院批准,地方各自的规划可能还在制定当中。这份计划里,近两年的土地供应计划会加大。到2010年的用地规划中因为政策的调整,后面几年的用地计划要前移。

通过控制底价也是一种办法。在土地市场火热的年代,因为招拍挂政策的限制,即使调低了地价也没有用。如今的流拍说明开发商报价都低于政府定的底价,市场反作用于地价说明现行价格已经不适应市场了。在这样的情况下,在符合套型的要求和规则的前提下,其实可以考虑适当调低出让底价。

　　再者,通过其他的金融手段刺激消费,让人们买房,这样开发商可能会去拿地。

　　中国房地产报:您认为明年土地价格是否能够回暖？

　　严金明:回暖的具体时机眼下不好判断,跟经济回暖的步调应该基本一致。对于土地回暖,现行的说法分为三类:L型、V型和U型,我认为可能是U型,低位可能持继一到两年的时间。土地市场一般会滞后半年。

　　是否拿地,要看各房企对市场的预期,这是一个房地产企业重新洗牌的时刻。其实这些都是正常信号,我们不用去过度干预。市场自行在调节,这是房地产发展必经的一个过程,可能这个过程中我们有阵痛,但是这都是市场规律所决定的事情,我们不必过分在意。