谁在“抄底”土地市场？
2008-12-19 00:00:00   来源：

 

随着中央各种扶持房地产成交的政策出台，楼市逐渐回暖，成交有望回复到正常水平。临近年底，各地政府如北京、广州、成都等也逐渐开闸放地，不过由于拍地者寥寥，大多数地块往往以底价成交。与此同时，地王欠缴地价、地王退地以及类似国中控股这样亏损2亿出售长沙项目的新闻层出不穷。

　　在大多数开发商或举棋不定，或为现金流奔忙的时候，却有少数公司似乎提前嗅到了政策的暖意，开始出手买地。

 

逆市拿地的开发商们

　　日前，知情人士向记者透露，凯德置地通过收购一家名为Peace Base投资有限公司58.30%股权，获得深圳南山区一个大型项目。《第一财经日报》向凯德置地求证时，该公司回应，凯德置地确实在深圳市南山区获得了一个综合项目，预计在2015年完工，由办公楼、住宅、零售商场以及酒店或服务式公寓等多种业态构成。这是凯德置地在华南的首个综合商用项目。但是对于获得方式以及项目规模该公司表示暂不方便透露。

　　与凯德置地类似的谨慎开发商合生创展也在今年12月初再度出手买地。它以相当于去年楼面地价“五折”的价格，购入北京一幅约14万平方米的商业金融用地。

　　此外，沉寂已久的孙宏斌，旗下公司融创也联合首钢置业，于本月购入北京海淀西大型住宅用地，令北京土地市场在低迷了近10个月后重现20亿元买地“大单”。

　　而在华南土地市场上涌现的则大多是新面孔。广州年末的多次土地拍卖会，均是小开发商以底价获得拍卖地块。深圳11月末的第三次住宅用地拍卖，则是苏州冠城大通(600067,股吧)联合一家木业公司底价获得。

　　在大开发商中，仍然在2008年保持了销售增长势头的保利，其买地态度最为积极进取。即使步入三四季度楼市成交的低迷期，它仍然保持每月约两到三幅用地的拿地规模。11月末至12月初，它合计耗资18亿在上海、成都、重庆购地。而曾经在年初积极抄底的万科则开始趋向谨慎，由月入三四幅地块变为每月一幅左右。

 

　　实力开发商偏爱两类地块

　　在楼市冬天仍坚持买地的大开发商，大多有实力雄厚的大股东支持，或有较为充足的现金流。而小开发商在某些地区的活跃，则与当地政府的新政策有关。

　　例如，保利地产虽然负债率高企，但是销售速度较快，而且央企大股东的资金支持以及资本市场融资也给了它不少底气。根据保利有关人士对记者透露，例如保利10月开售的天津项目，就是去年末今年初在天津拿下的地块，目前已经进入销售阶段。此外，今年保利地产的大股东保利集团也向该公司补充了约10亿元的现金流，加上保利地产成功发行了43亿元的公司债，有助于它抄底优质的低价地块。

　　万科则一直手持过百亿的现金流，加上三季度开始削减开工竣工面积，也使它可以采用并购方式获得更多的低价土地储备。而融创置业与资本雄厚的国企背景的首钢置业联合，也增加了它的资金实力。合生与凯德则在2007年的地王争夺战中属于沉默者，没有被地王套住。

　　而在华南地区，大开发商因为土地储备仍然较多而没有出手，中小开发商在土地市场上的活跃则主要是由于当地政府采用了灵活的地价分期付款方式。他们所看中的也大多是近郊的、具备未来交通网络优势以及地价便宜的项目。

　　例如在广州年底拍卖的花都三东大道北石岗地块，国土房管局宣布如果三幅相连地块被同一家竞得，首期土地出让金的支付比例可以从原定的70%调整为50%，余款于2009年10月15日前支付。最后该地块由一直在花都、清远开发大盘的常元房地产拍下，楼面地价1250元/平方米。比去年在附近产生的花都地王的楼面地价跌了近80％。而在深圳，冠城大通拍得的月亮湾地块，深圳国土房管局也第一次允许买方分期付款。竞得人可以分三期按30%、30%、40%的比例逐步缴纳地价。

　　此外，年末抄底土地市场的大开发商喜好也各有特点。例如万科、保利等一线全国性开发商，瞄准的土地大多为适应快速周转开发的中档产品。

　　万科上半年的拿地的楼面地价约2155元/平方米，到了三季度就进一步下降到1930元/平方米，而三季度国家官方统计全国35个大中城市平价居住地价2025元/平方米，起码在此时抄底，已经保证了万科下一轮开发的成本优势。它和保利差不多，拿地的区域大多集中在楼价下降不算明显的二、三线城市。例如天津、青岛、成都、重庆等地。而保利的地价则更为廉宜，保利地产11月28日以4亿元在成都购入的三宗地块，楼板价只有578.49元/平方米，而周边的电梯公寓已经卖到了4500元/平方米，别墅的售价是7000~10000元/平方米。

　　而谨慎型的开发商则相对喜好商用物业。例如合生、凯德置地所关注的都是这类项目。“一线城市的商用物业可以带来长远的租金收益以及升值能力，成片开发综合商住项目更有性价比以及升值优势。而且海外的融资平台也方便在楼市景气时利用Reits形式将商用物业打包上市。”合生某内部人士认为。

　　广州地产专家韩世同认为，业界有一个房地产周期理论，例如香港恒隆地产董事长陈启宗也曾经做过类似的反周期操作，他在1998年金融风暴之后大量拿地，赚了近300亿港元。“这个时候企业也可以吸取前人经验，牛市卖房，熊市拿地。”

 

　　附表 2008年末开发商主要购地动作一览　　

　　时间     开发商 城市 建筑面积 楼面地价 总价 获取方式

　　（万平方米） （元/平方米）

　　11月 万科 西安 25.1 749 1.88亿元 收购

　　11、12月保利 上海、重庆、成都 105．2 1711 18亿元 拍卖

　　12月 合生 北京 13．92 6157 8.59 拍卖

　　12月 融创 北京 28.72 7000 20.1 拍卖

　　11月 凯德置地 深圳 不详 不详 不详 收购