王石：“90/70”政策不合理 过时政策应废除
2008-12-20 00:00:00   来源：

 

据经纬研究中心对广州十区今年前11月楼市监测情况表明，全市十区供应约7.25万套单位，共计792万平方米；其中中小户型约4.2万套，约占全市供应的58%.从成交量上看，广州十区今年前11月签约登记约4.64万套，其中中小户型约3.35万套，约占全市成交的72.2%.

“90/70”政策是国家近年房产调控的有力措施之一。虽然该政策早在两年前就已出台，但由于受土地供应、规划、报批以及建设等原因影响，按照开发周期，今年才是广州及各地中小户型的上市高峰。今年年初，合富辉煌首席分析师黎文江就预计，受“90/70”政策影响，今年广州90平方米以下小户型单位预计将占到全市供应量的50%左右，而未来这一比例还将大幅上升。

 

　　小单位供应占5成以上

　　据经纬研究中心对广州十区今年前11月楼市监测情况表明，全市十区供应约7.25万套单位，共计792万平方米；其中中小户型约4.2万套，约占全市供应的58%.

　　而在市场一线行走的业内人士大多能体验到，今年几乎广州每个区都有数量不少的中小户型推出。这些新品，面积小的有20多平方米的一房，面积大的有91平方米的两房或小三房，其中还有一部分是四五十平方米的小复式。从产品上看，由于同质化竞争的加剧，各盘中小户型在设计上都在不断创新，如70多平方米的单位，带有两个阳台、一个入户花园等，也有干脆来个十几平方米的超大型阳台的，改房间改露台任业主随意设计。

　　有专家分析，90平方米以下的户型种类是有限的，好用且可批量生产的不会超过30种，在这种情况下，开发商要想在琳琅满目的小户型产品中脱颖而出，只有两条路，一是“向外”，通过楼面外观形象设计、园林景观设计等，提升附加值；二是向“内”，提升设计的精细化程度，在窗台、玄关等细节上下功夫。可以说，正是在这种制约户型创新政策的压力下，逼得开发商走上了“外练内修”的道路。

 

　　签约套数占7成

　　从成交量上看，广州全市十区2008年前11月签约登记约4.64万套，其中中小户型约3.35万套，约占全市成交的72.2%.由此可见，中小户型单位占据了广州市场的主导位置，尤其当央行连续降息、房贷新政等一系列对首次置业以及购买中小户型的消费者有帮助的救市政策的出台，让中小户型再次成为开发商的救命稻草。其中，典型代表莫过于广州雅居乐花园。今年以来，坚持稳定价值路线的广州雅居乐花园一直位列阳光家缘成交排名前列。在不到11个月的时间，相继推出“SUNDAY三期”、“雕刻时光”、“一尺山居”三大组团，销售总金额超13亿元，加上本月上市的压轴组团浅山小筑在内，今年广州雅居乐上市的2200多套单位中，90平方米以下的中小户型至少占65%以上。同是小户型产品的保利心语花园，亦感受到新政带来的丝丝暖意。11月1日-2日两天便签约了16套房屋。

 

　　小单位有饱和迹象？

　　不过，看似“香饽饽”的“90/70政策”并非无懈可击。经纬朱欣苑告诉记者，据经纬研究中心最新统计数据显示，与去年相比，今年广州十区新建商品住宅供应量新增约25.6%，签约登记却减少了约28.5%，而今年成交均价预计在9000元/平方米以上，同比仍增长5%以上，而与此同时，我们又看到作为许多“新广州人”首选的置业区域，珠江新城的中海璟晖华庭、方圆月岛、隽峰苑、领峰、富力威尔斯公寓等楼盘，均价一直稳企在16000元/平方米，而天河北及中山大道，包括富力院士庭、东方新世界(600628,股吧)、骏景花园、阳光假日园等楼盘，均价也在9000元平方米以上。番禺11月网签前十位楼盘也以大户型为主，如星河湾和南国奥园。番禺今年以来一手商品房的成交均价还未低于过8000元/平方米。这说明今年的大户型市场依然受到买家的欢迎，而另一方面，朱欣苑认为，这种现象可能显示出广州中小户型有饱和迹象。在此种情况下，“90/70政策”是否还需执行，确实是需要商榷的事。

 

存废之争

　　主废派

　　90/70政策应退出历史舞台

　　1廉租房、经适房大量上市

　　中地行市场部总监张斌表示，随着政府不断加大廉租房和经济适用房的建设，把低收入人群纳入政府住房保障体系，商品房消费人群逐渐倾向于改善型住房买家，而从整体楼市销售情况来看，大户型、豪华型才是改善型买家追捧的对象，“市场的归市场、保障的归保障，继续维持90/70政策根本没有必要”。

2对产品设计指导作用不大

　　信业地产营销中心副总监宋丽表示，90/70政策对项目规划设计指导实质意义不大。开发商在进行产品设计时，更多是根据市场需求来定，如果中小户型单位热销，即使没有政策约束，开发商也会更偏重中小户型。而必要的大户型即使超标，开发商也会想办法满足市场需求，如市场的一些双拼房就是典型现象。

　　3硬性规定太死，应引导

　　资深房产专家韩世同认为，90/70政策方向正确，但不能强迫开发商执行。作为政府，应在中小户型拿地、销售等各环节给予一定的优惠政策，引导开发商建小户型单位。在有利可图的情况下，开发商会主动按照政策执行，一套房两到三个房产证的现象也将会减少。

 

　　中立派

　　存废有待研究

　　1市场确实不是两年前了

　　中国资深房产专家陈真诚认为，从王石的观点来看，开发商也隐性承认市场上关于购买90平方米以下的首次购房需求有限。而政府最近出的政策几乎是围绕90平方米以下的普通住宅来的，而目前不少区域市场，供大于求形成存货积压的，恰恰主要是90平方米以上的住房。“90/70”政策存废有待研究，存废不好说。而在商品房市场来说，“90/70”政策不排除有需要改变或调整的可能。

　　2政策本身需因地制宜

　　中原地产总经理黄韬认为，90/70政策本身有一定的灵活空间，因地方政府不同而有所不同。由此，在目前整体楼市处于下行通道的现状下，该政策是否需要改变，应根据各区域不同情况来决定。

　　3稳定市场此政策并非关键

　　雅居乐地产广州区域营销中心媒介策划部经理吴耀华认为，从该政策的出台、实施、消化再到现在的适应，可以说广州的开发商遵守得还不错，市场上确实出现了大量的中小户型，尤其在金融海啸的冲击下，中小户型更是起到了支撑市场的主要作用。从稳定市场的角度来看，他认为该政策的取消与否并不是问题关键，倒是可以考虑适当放宽限制。

 

反废派

　　平抑楼价作用基本显现

　　满堂红地产研究部高级主任肖文晓认为，“90/70”政策的方向性是应肯定的，即使目前房地产业不景气，也不能因噎废食。据经纬统计数据，今年1月至11月，全市十区供应约7.28万套，中小户型就占了约4.2万套为58%.签约登记4.64万套中，中小户型就有3.35万套约占了全市成交的72.2%.由此可见，中小户型单位占据市场主导位置。肖文晓分析，从“90/70”政策实施至今，加大供应成效已显现出来，楼市大户型产品一手遮天的不合理现象得到了改善，平抑楼价的作用也基本显现。

为什么王石提出调整“90/70”政策？开发商急于调整或取消“90/70”政策的真正原因是政策和其利益相抵触。对开发商来说，富人是最佳目标客户：一方面省事，200平方米的房子，一套卖给一个人显然比分成三套卖给三个人简单得多；另一方面也可卖好价钱，富人消费奢侈品，普通人消费必需品，前者利润空间显然大于后者。

 

　　“90/70”政策的制定是充分考虑了我国人多地少的现实而制定出来的具有长远意义的政策，在还没建立保障房体系之前就急于取消有利于解决住房问题的“90/70”政策，于民于情都不合适。

 

　　名词解释

　　“90/70”地产新政

　　2006年5月29日，国土资源部、国家发改委等九部委联合发文，要求从2006年6月1日起，各大城市新开工项目中，套型建筑面积小于90平方米的房屋比重不得少于70%，这就是市民常说的“90/70”政策。其后全国各城市根据九部委的发文，结合当地实际情况，制定了相关的项目报建审批标准。

 

　　小调查

　　部分买家认为不应废除

　　作为市场的消费主体，购房者又是如何看待这个问题呢？记者日前在南国奥园、广州雅居乐、碧桂园等楼盘现场采访了约30位看盘的市民，其中，以市民王小姐为代表的20人认为，不应取消。王小姐表示，以首次置业者的角度看，广州平均8000多元/平方米的楼价并不低，如果户型再不小的话，刚性需求的力量就会被完全抑制。目前小户型众多，开发商为求竞争，无论房子设计还是交楼标准都比前几年好了很多。

　　对于目前限价房、经济适用房增多的情况，王小姐认为，这些房子不是处于偏远地段就是限制条件很多，作为还不算“穷到需要保障，但绝对不富裕”的白领来说，均价不低、配套成熟、有着众多小户型可供选择的楼盘似乎是唯一选择。对于那些需要换房或者投资一族而言，王小姐认为买两套甚至三套小户型打通和买一套大户型基本没有区别。而对于投资者而言，小户型放租应该更方便。