二套房贷享受优惠 相当于部分房价直降5.5%
2008-12-18 00:00:00   来源：

 

营业税接近取消,二套房贷享受优惠,利好刺激年末二手楼市

　　国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议,研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。并出台了一系列促进房地产健康发展的措施,其中包括二套房政策的松动;满2年（含2年）二手房交易可免征营业税;不足2年转让的,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。

会议还指出,近期国家采取扩大内需、促进经济平稳较快增长的政策措施,已对房地产市场产生积极影响,不少城市商品住房成交量有所回升。当前,要坚持住房市场化基本方向,坚持对低收入住房困难群众实行住房保障制度的原则,加大政策力度,加快保障性住房建设,进一步鼓励和支持住房消费,保持合理的房地产开发投资规模,促进房地产市场健康发展。

　　会议研究确定了以下政策措施。（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间,解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题,并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度,适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点,将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。（二）进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平,再申请购买第二套普通自住房的居民,比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中,将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的,免征营业税;将个人购买普通住房不足2年转让的,由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。（三）引导房地产开发企业积极应对市场变化,促进商品住房销售。支持合理融资需求,加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持,对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。按照法定程序取消城市房地产税。

 

　　税改后,实际营业税基本取消（相当于部分房价直降5.5%）

　　2006年6月1日七部委下发了《关于做好稳定住房价格工作的意见》,将二手房交易的营业税起征年限从2年延长至5年。当时给了处于投资热情暴涨的北京二手房市场一盆冷水,有效的抑制了北京二手房市场的投机情绪。投资客利润空间受到挤压。据中大恒基市场部统计在营业税5改2前,北京的投资房比例占到了20%。而在新政实施一年后降低到了9.8%。在今年更是持续保持在5%以下,投资明显得到抑制。

所以在观望情绪浓郁的现在降低营业税对增加房源供应肯定有很直接的好处。中大恒基市场部按照一套100平方米的普通二手房源总价100万计算,如果房源是2到5年的,新政下可以享受免营业税:节省5.5万。而北京的惯例是买方缴纳所有税费,这样就相当于二手房价格直接下降5.5%。如果是2年内的二手房,根据新政由按其转让收入全额征收营业税,改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税,按照成交均价计算:06年平均成交价格为6843,07年成交均价为10850,而目前的仅8850。这样就造成了在实际成交中仅07年成交的二手房需要缴纳差价的5.5%的营业税。而且税额有限。

成交量短期有望大涨

　　06年“6.1”新政之后的两个月,京城二手房的交易量出现了明显的下降。据中大恒基市场部数据统计显示,两个月内,二手房交易量下降幅度达到13.4%。而2006年全年市场交易量与2005年相比,增长速度也才不到8%。同时,房屋业主出现了明显的“惜售”现象,客户方面也出现了较大的“观望”情绪。

　　本次税改有望变现大量的观望需求,在今年大量的刚性需求有望在1月得到变现。09年将出现明显的开门红。但是长期影响下,因为大量无营业税房源的上市可能造成房源短期超过市场需求,房主尽相降价。而且5年内房源占到了北京二手房源总量的50%以上,这样很多客户的可以考虑余地更多,这样反而会对部分目前已经谈成的交易产生影响,所以这一利好更可能出现在1月。对12月的交易利好影响有限。

 

　　二套房贷松绑

　　在政策中提到已有住房平均面积低于当地平均水平的,购买第2套房享受第一套房的贷款优惠。最低2成,享受30%的优惠利率。这一改革影响比较大,基本将第二套房贷松绑。在实际区分中,二套房将很难界定,二套房的贷款松动将使北京二手房需求中改善需求大增。而且目前北京二手房中降价幅度最大的基本为户型及总价比较高的房源,这样这类房源的需求增加,有望给北京二手房市场成交量带来大幅度提升,中大恒基市场建议目前的消费者可以考虑入市。目前的价格比二手房最高峰已经有20%的下降,而且税费及利率的优惠,可以说目前已经是比较好的购买时间。