营业税调整 八成以上二手房受惠节省成本在5%
2008-12-18 00:00:00   来源：

 

国务院总理温家宝17日主持召开国务院常务会议，研究部署促进房地产市场健康发展的政策措施。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。“链家地产”市场研发中心认为，营业税政策调整二手交易市场八成以上二手商品房将享受政策优惠，节省成本平均在1.3-5%，其中，五成以上二手商品房将被“完全赦免”，这主要体现在以下两个方面：

首先，八成以上二手商品房将享此优惠政策，占整个二手交易的45%左右

　　据“链家地产”市场研发中心统计数据分析，未满五年需要交纳营业税的房产交易占到整个二手商品房交易的八成左右，在整个北京二手交易市场中占到45%左右；其中，1-2年房产交易占到二手商品房交易的四成左右，在整个二手房市场中占比接近20%。“链家地产”市场研发中心认为，营业税调整以后，无成以上二手商品房营业税的“完全赦免”，八成以上二手商品房将享受税费优惠，鉴于其影响范围的广度相当大，这对于节省二手商品房交易成本是一个重大利好，大大刺激了次新房的成交意愿，在年底二手房成交的相对旺季，会进一步促进整个二手房市场冲击新的成交高峰。

　　其次，按次新房交易平均节省成本计算，节省幅度占房产总价1.2-5%左右

　　案例1，3-5年二手房节省成本5.5%：以海淀区逸成东苑的二手房交易为例，其建筑年代为2004年，在营业税调整前，需要交纳5.5%营业税，调整后则无需要交纳，直接节省成本占房产总价的5.5%。

　　案例2，1-2年二手房节省成本平均在1.3%左右：按照当前次新房平均成交面积85平米，平均成交价格10300计算，平均总价在88万左右；而当前二手房价格涨幅相比两年前达34%左右，即两年前的平均成交总价在65.7万左右。那么，营业税调整后差额征收营业税，将征收（88-65.7）万*5.5%=12265元，占到房产总价的1.3%左右。即此次营业税政策调整，未满两年的房产交易税费平均可节省1.3%左右。

　　综上，“链家地产”市场研发中心认为，次新房交易直接节省成本达1.3-5.5%，优惠程度可以说高于此前任何一项税费调整，强有力的成本支出额减少，一方面对于此前买方被“强行绑缚”税费成本的购房者来说，大大提高了购买力，另一方面对于需要支付高额营业税的卖方来说，税费的大幅减少增强了出售意愿，因此，营业税调整的优惠无形中促进二手房供需配对意愿，从而刺激了二手房成交量。

　　最后，“链家地产”市场研发中心认为，鉴于营业税调整所涉及的成本减少之多深度之高和优惠范围之广，在政策执行后的交易市场短期内将会有比较明显的市场反应：首先，次新房成交为主的新兴区域成交量将上涨；其次，在未满两年的次新房交易市场中，房产总价越高增值越多的房产的到优惠越大，成交意愿也就越大。