小户型：机遇与风险并存
2008-12-19 00:00:00   来源：

 

炒房者退场以及自住者的荷包缩水,使得今年市场上小户型、低总价的“瘦身”产品更容易出手——这令几年前还坚信别墅以及大户型为稀缺产品的开发商颇为沮丧,他们必须作出改变。

　　虽然去年从中央到各地方政府都已经从土地层面推进开发商加大对小户型的开发,但并没有得到大部分开发商的主动响应。而今年真正可以带来销路的还是那些为开发商之前所不屑于开发的小户型房源。

但是明年的形势又会有所不同。带有“90/70”政策限制的土地大量上市,加之同期大多数开发商从今年开始转向小户型,直接导致有更多的小户型房源会在明年上市。对此,中国房地产业协会副会长朱中一已经明确表示出对中小套型以及中低价位房源增多可能带来的存量激增的担忧。

 

　　迟钝的“转型”

　　一家全国性房地产公司的设计部门年中在其上海区域总部加大对小户型的研究,这与之前该公司“作秀”式的表态已不相同。他们开始考虑要适合一家三口的客户,怎样让一个原本面积只有十多平方米的客厅看起来更大一点;而若是一个三世同堂的家庭,又怎样在90平方米面积内让一家人生活得方便且有相对的私密性。

　　在产品样板确定之后,他们暂停在某些城市的项目并同期更改规划,因为那些项目中更多的是花园洋房,可是花园洋房已经没有那么好卖了。在楼市膨胀的时候,这些着眼设计细节的工作往往可以被忽略。但是在楼市下行的时候,该公司的副总裁认为可能一个“花洒”在一个面积只有几平方米的浴室中应该被如何设计都成为一个值得探究的问题。

　　在上述努力之下,上述开发商今年成交中以中小户型为主的首次置业以及首次改善住房的产品占到销售量的70%以上。而另一家上海本地的开发商则于年中提高了原本60%房源为小户型的计划。

　　在疲软的市场形势下,小户型所占公寓销售比例仍在不断增加,已有开发商为适应形势调整原本的销售计划,将年内计划推出的大户型延后。在上海,小户型的“黄金时期”是从8月开始,市场上众多小户型产品蜂拥而来,其中万科、金地、华润、保利地产(600048,股吧)、华江建设等知名地产商都相继以“小户型”作为研究对象。

　　最终的小户型产品都获得了不错的销路。根据佑威房地产研究中心的统计数据:今年1到7月份,小户型的成交量达2.5万套,去年1到6月份这一数据只有1.6万套。当然,去年下半年集中成交的3万套90平方米以下户型,使得此类户型在全年12万套的公寓成交中占比急速上升。 其中,浦东唐镇板块一楼盘于4月份推出366套公寓(套均面积仅有79.75平方米),当月即销售告罄,而金地一小户型产品推出220套房源之后,即获得789组意向客户,从而取得逾95%的最终认购率。

　　“与去年同期相比,1到7月份上海小户型的销售在整个公寓市场交易量中占比45%,去年全年这一比例不足40%。”佑威房地产研究中心主任薛建雄对《第一财经日报》称。

 

　　风险与机遇并存

　　“在2006年推出的'90／70’政策实施后,从2006年下半年开始,许多楼盘的建设规划都进行了相应的调整,2009年将会迎来中小套型房上市的高峰。” 中国社会科学院12月2日在京发布的2009年《经济蓝皮书》中指出。

　　随着“70/90”政策后一大批小户型楼盘相继上市,全国各大城市小户型住宅房源的供应量都在逐渐增多。同时,产品的更新换代也促使了小户型产品在设计领域的竞争加剧。

　　根据上海市房屋土地资源局的统计数据:上海去年年内推出450万平方米住宅用地,兑现了其之前的承诺。除新江湾D3地块以外,上海已经出让的全部住宅用地90平方米以下户型比例都在70％以上。在今明两年,这450万平方米出让土地预计可提供小户型住宅总面积将达到420万平方米左右,总套数接近5万套。

　　广州中原地产的统计也显示:今年随着中小户型项目推货高峰到来,整个市场会有超过一半的项目中,有超过70%的户型面积为90平方米以下——2007年中小户型的供应量为20%～30%。而更详细的数据显示:今年广州全市十区商品住宅供应面积中,90平方米以下的中小户型占50%左右,比2007年约提升了15%。

　　基于对小户型产品大举放量的担忧,易居（中国）在最新一份《上海2009年城市风险评估》的报告中将“90平方米以下户型”定义为存在“中度风险”,因为根据他们的监测,2009年将是90平方米以下户型供求两旺的年度。此类户型新增供应过于庞大且消化周期长,是否能够及时消化存在变数。相反,倒是90~140平方米的户型在2009年的供应将略有减少。在此户型上供求基本平衡,风险不大。