房价长期来看只涨不跌不是硬道理
2008-12-15 00:00:00   来源：

 

笔者曾经在多个场合听到所谓专家频频放言“房价从长期来看只涨不跌”,然而自2007年下半年到目前为止深圳楼市的深度调整无疑给了某些人一记响亮的耳光,有关“只涨不跌”的言论终于式微。但随着近日深圳楼市成交量大幅上升,不少被“只涨不跌论”洗过脑的投资者们开始蠢蠢欲动。

　　投资者之所以认定房价长期还会上涨,无外乎三个主要依据:一是深圳人多地少;二是城市人口还在不断增长;三是看好中国经济未来发展。下面,笔者将就此一一剖析。

首先是“人多地少”,其潜在含义就是土地稀缺。诺贝尔经济学奖得主阿玛蒂亚·森曾在研究世界各国饥荒后得出结论:不是粮食绝对供给量不够而是因粮食的分配机制不合理造成了大规模的人口饿死。这一结论用来剖析“人多地少”也相得益彰。以深圳为例,深圳城市规划建设用地为700平方公里,我们仅仅从中拿出200平方公里的土地做住宅用地,按平均容积率3为标准,可建住宅6亿平方米。深圳人口按最高的1400万计,人均住房面积可以达到43平方米,户均达到129平方米(三口之家)。如果按照市政府公布的数据,深圳目前住宅保有量为2.4亿平方米,人均居住面积接近30平方米。以上两种方式表明,深圳绝对不会缺地缺到无法提供居住空间这个份上来。随着政府重视保障性住房建设,实行更合理的住房分配制度,未来深圳所谓的“人多地少”、“地荒论”将不复存在。因此,寄希望于“人多地少”推动房价上涨就是徒劳的。

　　再看城市化这一依据。官方数据显示,中国城市化率为45%.而由于户籍制度缘故,我国城市化率的计量是存在一定误差的。国外研究认为,中国的城市化率已经达到了50%-60%,城市化空间并没有想象的那么大。尤其对于深圳这个人口已经高达1400万左右的城市来说,未来人口的增长更是非常有限,甚至随着产业转移人口出现负增长也有可能。所以,我们不能把城市化与房价上涨视为因果关系。

　　最后一个被过度使用的是“看好中国经济长期增长”。据统计,在第二次世界大战之后的60年间,包括中国(1978-2008)、日本(1959-1989)一共有6个经济体实现了前30年平均经济增长率超过6%,然而到第4个10年却有5个都不约而同地陷于长期经济衰退之中,唯一例外的中国才刚刚迈入第4个10年。“看好长期经济”对很多投资者而言只不过是人云亦云而已。

　　综合以上三个因素,作为房价长期上涨的支撑并没有足够的说服力,因此我们需要谨慎看待深圳未来房价的长期走向。