建设部政策中心主任陈淮：房产支柱地位不会动摇
2008-12-15 00:00:00   来源：

 

一系列的政策出台，政府打出救市组合拳，楼市将会何去何从？能否就此步入坦途？购房时机是否已然出现？一系列问题等待着答案。正因为如此，12月4日，当建设部政策研究中心主任的陈淮亮相2008大连房地产高峰论坛时，人们对他充满了期待。而有着一半官员背景、一半学者背景的陈淮，显然是有备而来，在其演讲和对话两个环节，无论是分析政策出台背景，还是解读各项政策，妙语连珠，个性幽默，成为本届论坛最受关注的人物之一。

 

房地产成为内需先锋

　　“四个问题别问我，第一个房价会涨会跌，老天爷才知道。第二个以后会出什么政策，温总理才知道。第三个我现在可不可以买房子，你老婆才知道。第四个谁谁怎么说，你怎么看？谁说的他自己才知道。”嘉宾对话时，陈淮主任一段幽默的回答让全场听众哄堂大笑，也拉近了与听众之间的距离。

　　在谈及目前的经济形势时，陈淮说，此次房产新政的出台是与整个经济大环境息息相关的，美国次贷危机引发了一场席卷全球的金融风暴，这也给中国经济带来了非常巨大的影响。在这种情况下，启动内需无疑是当务之急，而房地产无疑成了急先锋。现在有种种迹象表明，2009年我们面临的经济形势可能会更加严峻，这也决定了有关方面可能会进一步推出鼓励房地产市场发展的政策，也将给购房者带来更多的实惠。

　　陈淮说：“温总理讲到了，我们要扩大房地产、汽车和农村消费信贷市场。第一个指出的就是房地产，并且讲到要进一步完善和推出包括房地产信托资金在内的直接的融资方式，促进房地产业的融资从间接融资向直接融资的转变。”

　　陈淮认为，金融危机中，美国和中国所遇到的风险是不一样的。美国的问题是欠别人的钱太多，中国的问题是别人欠我们的钱太多，我们持有大量美国国债、“两房”债券以及出口企业的应收账款。这是两种风险。

　　陈淮认为，中国的风险是，购房人将来所面临的浮动利率风险、税收变化风险、房价变动风险，自己由于经济紧缩带来的职业不稳定风险以及种种意外变故等风险，而现在我们就是要通过各种各样的政策稳定市场信心，分散投资风险。

 

　　支柱地位不会动摇

　　中国城市化进程刚刚拉开序幕，未来还有很大的住房需求，从长远看，房地产行业的发展有强烈的基础在支撑，未来20年至30年房地产仍然是国民经济的支柱产业。但长远看好不等于眼前没有困难，面对经济增长速度下滑等一些实际困难，房地产业的发展短期内也面临问题。

　　在中国的经济发展过程中，我们最不需要看国际市场和国际资本脸色的就是中国的城市化，我们有理由相信，有信心展望，中国的包括房地产业在内的城市化的发展将继续给中国的经济发展和增长提供足够的强劲动力。

　　陈淮认为，房地产从开发到持有的环节始终充满着债权和股权的组合关系，哪怕到了持有的环节，业主是交了钱那部分的股权人，银行是贷款部分的债权人。而中国的房地产业同时又是城镇化历史进程的组成部分，不仅仅是一种投资，不仅仅是一种住房，而是我们大连的公共建筑、道路交通和城市整体面貌的改变，我们正在建设的是一个城市。

　　陈淮表示，对于目前的房地产调整措施的重点，第一就是保增长，这并不是所谓救房地产开发商，也不是保购房者的资产价值，而是指房地产作为中国经济重要拉动力，要促进国民经济稳定运行。第二个是控风险，包括降息以及其他财政性的调整。第三是促保障，即一如既往地让住房政策真正成为严重困难的群体、收入偏低的群众有限享有改善居住条件的任务。第四是防烂尾，因为大面积烂尾楼的出现早于房价下跌，并将会引发付首期贷款的业主、发放贷款的银行以及民工工资等经济和社会问题，所以风险最大、影响最大的是防烂尾，但是政府准备最充分的也是防烂尾。

 

　　政策的紧迫性和坚定性

　　谈到最近的政策，陈淮总结了四点体会。首先，要强调实行各项政策的紧迫性。在讨论到目前的政策时，有些人喜欢把需要二十到三十年才能解决的：比如说住房在全社会公平的配制、穷人的住房保障的问题要求在短期内提出来，这是不合适的。最近国务院提出的：把稳定的财政政策调整为积极的货币政策，积极宽松的货币政策。而且明确指出是经过党中央国务院决定的，要求各地在今年有立竿见影的效果。

　　其次是感觉到政策的坚定性。目前出台的有针对性的政策就是要坚定不移。我们调整了贷款的利率、比如说在第一套住房政策、契税在特定房屋的面积、特定房屋的首付等等的优惠政策。需要大家注意的是，温总理指出要“利用货币的手段”，就包括利率汇率等手段，不管是哪个领域的政策，大剂量、坚定性都是比较明显的。

　　第三点是要明确形势的艰巨性。现阶段大密集的政策出台，也不要低估经济运行中的困难。我们十年的财富能力，在三年里面比较集中的释放，而且有的地方还有些超前了，指望在短期内积累其前两年的购买力是不正常的。

　　房子的事情和吃饭是不一样，昨天买了房子的人今天就没有必要重新再买一次房子，所以购买力就有一个特点，它的购买力是递减的。而且中国经济发展过程中面对的很多不平衡的矛盾以及国际金融危机对我们的影响还会持续地不断地显现出来。

　　最后一点是政策的稳定性。尽管我们有以上的紧迫性、坚定性的问题。政策首先满足老百姓住房的问题，首先满足节水、节能的环保健康消费模式的要求。

　　陈淮认为，宏观调控政策指的是维护总量平衡关系的政策和短期内维持稳定的政策。出台这些政策并不等于说买房人就一定是最大的受益者，政策重心是扩大保障性安居工程的投资规模，那些买不起或者不完全买得起房子的人肯定会受惠。