查处降价促销能帮助房地产业度过冬天吗
2008-12-13 00:00:00   来源：

 

楼市已经进入冬天,这大概是不争的事实。不过,冬天似乎也并不就意味着刺骨的寒冷。比如前两日,南京市江宁区房产局局长告诉媒体,虽然2008年度该区房地产出现了投资总额和交易量的双下降,但房价并没降,尤其是住宅类的房价还涨了12.8%,房地产业上缴的税额也与去年大体持平,一派兴旺的景象。也许正是出于对这一成绩的满意,该局长还宣称,对于开发商低于成本价销售楼盘的行为,下一步将与物价局联手进行查处,以防止烂尾楼的出现。

也许是房产局长掌握更多的资讯,所以其思维方式也与常人不同。按照一般人的理解,开发商在遇到销售淡季时,自然要想尽办法促销,而最好的促销方式莫过于降价。以较低的价格把房子卖给老百姓,不仅消费者能够从中受益,开发商也能维持资金流动而度过困难时期。在市场不景气、销售量大幅下降的情况下,如果开发商仍然坚持高昂的价格,很有可能导致资金链断裂而面临破产,那时就会出现所谓的烂尾楼了。这里面的道理实在并不复杂,为什么局长反而认为降价促销会导致烂尾楼呢？实在让人想不明白。

　　楼市遭遇冬天有多个方面的原因,经济危机的影响是强大的外部性因素,但房地产业自身长期积累的问题却是市场走向低迷的根本症结。众所周知,在经过近一两年的狂飙突进之后,很多地区的房价早就远远超出了老百姓的购买力,出现了严重的泡沫。无论华尔街的寒潮有没有吹过来,我们自己的泡沫早晚都是要被挤掉的。这从中央政府的宏观调控政策和公众舆论的长期挞伐中就可以预知。而挤泡沫的过程就是重新洗牌,就是开发商向民众的购买能力低头,该降价的要降价,该破产的要破产,如此才能完成一个繁荣但不健康的市场的自我涅槃。现在,这个痛苦的洗牌过程刚刚开始,开发商刚有了一点面朝现实、洗却脂粉的觉悟,政府部门反倒不干了,竟然要查处降价促销的行为。如果说这样的行政干预是为老百姓着想,那无论如何也是解释不通的。

　　其实查处降价楼盘的真实用意并不难理解。观察许多地方的楼市,人们大致可以看到一种相似的有趣景象,那就是消费者和开发商都在死扛。消费者要么持币观望,要么在失足购房之后索要补偿。开发商一方面打起了优惠牌,一方面又赖在高房价上不肯下来,盼望着市场奇迹般回暖。在这个胶着的博弈过程中,如果有某个开发商吃不住劲率先降价了,他不仅会被同行视为异类,还会被地方政府看成不稳定因素。因此,以舆论或行政干预扼杀降价行为,其实质就是维护市场默契,维持无形中的价格同盟。此前发生在其他地区的叫停开发商补差价等做法,用意也是如此,都是要为开发商的整体博弈增加一个砝码。

　　但是,政府联手开发商维持价格稳定的做法,未必就是度过冬天的皮大氅。人们看到,中央政府最近出台了一系列刺激市场、鼓励消费的措施,但房地产市场并未应声回暖,其原因就在于,一方面市场解冻需要一个过程,另一方面开发商并没有充分认识到形势的严峻性,没有在价格策略和市场机制上做出明智的调整。如果这样的僵局持续下去,江宁局长津津乐道的“两降三升一平衡”局面将不复存在,肯定有人会倒下去,烂尾楼也必然会出现。指望着不经历风雨就看见彩虹,这样的念头是注定要落空的。

　　房地产市场想要保持稳定,不仅有赖于中央政府出台更多利好政策,还需要开发商放弃暴利心态、做出适当调整。在这种时候,地方政府要做的不是干预市场机制,而是帮助开发商善后。比如预警市场风险,保障市民和机构的资金安全,督促开发商支付农民工工资等。如果有关官员找不准自己的位置,难免就会进退失据,甚至闹出笑话来。