楼市“新政策行情”：持续回暖还有待观察
2008-12-08 00:00:00   来源：

 

在气温不断走低的11月,持续低迷的房地产市场却显出几分暖意。在政府减税、银行降息、开发商降价各方配合下,各地楼市走出了一波像样的“新政策行情”。但这一轮反弹能持续多久,回暖程度有多高,还有待观察。

 

　　“第一次像样的反弹”

　　“在房地产优惠新政策刺激下,购房者择机入市,11月上海住宅成交量显著回升,这是今年整个市场陷入长期低迷之后出现的第一次像样的反弹。”易居中国分析师薛建雄说。

上海佑威房地产研究中心统计显示,11月全市成交一手商品房6200余套、71．8万平方米,成交面积环比增长了56％,成交均价亦环比微涨6．7％。中原地产ＣＴＭ数据则显示,11月全市二手房成交套数比10月份环比略涨5％,其中大户型房源成交回暖。

　　迎来楼市“小阳春”的远非上海一地。北京房地产主管部门的统计数据显示,截至11月29日,11月北京期房签约总量12735套,日均签约439套,环比10月上涨64％;广州商品房供应和需求均有所增加,11月24日－30日,全市商品房预售套数和面积环比分别增加3．53％和4．87％,其中住宅预售套数和面积环比分别增加42．87％和32．58％;深圳市国土房管局公布的数据则显示,11月新房签约量大幅攀升,一手住宅总成交6435套,日均成交215套,创今年以来新高,较上月增长90％。

　　反弹也在二线城市展开。南京网上房地产数据显示,11月全市商品住房成交量高达3817套,为今年下半年以来月度成交量之最,12月1日更成交商品住房610套,创下今年以来单日最高成交纪录。中国指数研究院对长沙房地产市场监测数据结果显示:11月24日－30日,全市商品住宅成交量继续回升,共成交新房24．62万平方米,较上周上涨16．24％。

　　龙湖地产上海公司营销副总裁高晚晴表示,龙湖在上海的首个项目自11月9日开盘后,两周内实现销售85套,赶上了中央到地方“楼市新政”后第一个成交量反弹的好时机。

 

　　持续利好产生的行情

　　“11月份部分城市之所以会出现成交上升的现象,除了成交结构变化、政策性住宅占比增大的因素外,主要是一系列'房产新政策’产生了影响。”上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说。

　　从各地方政府纷纷出台针对房地产的“救市”举措,到财政部、国家税务总局、人民银行出台“组合拳”,再到国务院进一步提出正确引导和调控房地产走势,落实和完善促进合理住房消费的政策措施,房地产调控的利好政策逐渐形成。特别是各地下调普通住宅标准后,很多成交房屋都挤进减免税费、降低个贷首付及利率的范畴,对刚性需求者入市起到了一定的推动作用。

　　值得一提的是,央行自11月27日起下调人民币存贷款基准利率各1．08个百分点,加上此前的3次降息,5年期商业贷款利率已累计下调1．89个百分点,公积金贷款利率累计下调1．08个百分点。再加上首次购买普通住房家庭可享受0．7折利率优惠,购房者的利息支出大大减轻。以30万元公积金加30万元商贷组合贷款、20年等额本息还款计算（商贷按利率下限执行）,每月可少还贷款734元,20年累计少还利息17．6万元。

　　在持续的利好刺激下,原本被迟滞的刚性需求集中释放,给楼市带来了久违的“新政策行情”。上海的数据显示,在降息后的11月28日－30日,全市商品住宅日成交量都在4万平方米以上,尤其是11月29日,一手住宅成交面积达到了5．54万平方米,接近去年楼市的平均水平。

 

　　盘整仍将持续

　　但市场人士认为,仅凭一个月的成交反弹就说楼市已经“回暖”,尚属言之过早。“要判断市场发展趋势是回暖或转冷,至少要出现一个季度的持续的方向性变化。”杨红旭说,而目前时间跨度还很短,没有比较价值。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示,11月楼市成交回升是各方力量配合的结果:政府税费减免一点,银行贷款利率降一点,开发商房价降一点,消费者理性积极一点。但这是建立在此前成交过于惨淡的背景之上的,随着各方利好因素释放空间变小,反弹持续的动能也将减弱,楼市回暖还需要时间。

　　“外部金融危机的影响还在持续扩散,我国居民对未来收入及消费信心也趋于保守,这些都抑制了楼市的购买力。”陈晟说,“楼市反弹难以一蹴而就。”

　　11月楼市“小阳春”行情某种程度上属于“结构性”反弹。从北京的成交数据来看,保障性住房扮演了重要角色,有约五成的成交属于经济适用房及限价房。随着未来保障性住房供给的进一步增加,市场博弈也可能进一步分化。

　　杨红旭表示,成交量的短期波动不能作为评判政策效力的终极标准,只有当市场真正到达底部,然后迈进新一轮上升通道后,才能证明政策效能“由量变完成质变”。