嬗变：从单位购房到个人购房
2008-12-05 00:00:00   来源：

 

1980年的中国,到处涌动着变革的气息。这一年,邓小平发表了关于建筑业和房地产的重要讲话。

　　中国房地产开发集团原董事长、现理事长孟晓苏回忆说:“当时还没有'房地产’这个词汇,而正是邓小平的讲话由此拉开了中国房地产业的序幕。现在看来,以后的房改也很大程度上遵循了这一思路。”

一年后的1月16日,中国房地产开发集团公司(原名为中国房屋建设开发公司,下文简称“中房”)经国务院批准组建,成为全国成立最早的房地产开发企业之一。

 

　　单位购房时代:建房需要“指标”

　　1980年之前的中国,城镇住房主要由国家投资建设;建好的住房不出售,主要是通过职工所在单位,按照工龄、职务、学历等打分排队进行分配;对于分配后的住房,只收取象征性的、近乎无偿使用的低租金。这种住房制度通常被概括为“国家统包住房投资建设,以实物形式向职工分配并近乎无偿使用的福利性住房制度”。

　　在上述住房制度下,不仅住房建设投资“有去无回”,不能循环和周转,而且收取的低租金不够支付住房的日常维修和管理费用,住房建设以及维修和管理成了国家的沉重包袱。到1978年,城镇人均居住面积由1949年的4.5平方米下降到了3.6平方米,缺房户869万户,占当时城镇总户数的47.5%。

　　1980年邓小平的讲话之后,中国的房地产业开始萌动,中房集团便是在这个背景下成立。各省市、区随后也成立了政府直属的综合开发公司。

　　孟晓苏回忆1980年代的中房集团,“整个中国只有1亿平方米的开发总量时,中房的开发量就有1800万平方米-2000万平方米,占全国开发总量的五分之一。”

　　中房开发的翠微小区,当时是北京最好的小区,以400元/平方米的价格卖给国家机关。中房集团所开发的所有住宅都是由单位购买。那时候,不仅建房要指标,买房也需要指标。

　　在经济转轨时期,每年建房计划指标都是由国家直接向省级下达,中房作为直接归属中央管理的国有独资企业,手中握有大量指标。孟晓苏告诉记者,当时有很多省指标不够,向中房要指标,一些省属企业通过挂靠中房来获得指标。那时候开发公司不需要品牌,建好的房子等着国有企业拿指标来买,根本不愁卖。同是国企的华远集团总裁任志强曾经对万科董事长王石说:我们卖房子是批发,你们是零售。

　　在“建房靠国家、土地靠划拨”时代,国企承担了房屋建设的主要责任。

 

“个人”成为市场主要力量

　　1992年下半年至1993年上半年,我国许多地区骤然掀起房地产热潮,房地产开发公司急剧增加,房地产开发投资高速增长,以海南、广西北海为代表的地区出现房地产热,形成了较严重的房地产泡沫。

　　国家对房地产业采取严厉的控制措施后,房地产陷入低潮,直至1997年。

真正的转折点发生于1998年。“在1997年亚洲金融风暴面前,中国赶快要启动内需。”孟晓苏说。

　　1998以后,随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施,房地产投资进入平稳快速发展时期,房地产业成为经济的支柱产业之一。

　　“很多1997年还积压的房子,1998年一下子就卖掉了。当时有开发商开玩笑,钱追着你,想不要都不行。”孟晓苏回忆。

　　随着住房金融制度的建立和实施,个人购房占住房需求的比例不断增长。

　　资料显示:2000年个人购买商品住宅1.32亿平方米,占商品住宅销售面积的87.51%,随后更是攀升至95%以上。

　　个人购房成为住房市场需求的主力,也带动了个人住房信贷的快速发展。1998年开始,四大国有商业银行个人住房贷款余额几乎年年成倍增长。到2001年底,全国商业性和公积金个人住房贷款余额合计已达6398亿元,是1997年底的33倍,并首次超过房地产开发贷款余额,占整个消费贷款余额的86%。

　　与之相伴随的是一批房地产企业的迅速生长和一批富豪的诞生。截至2007年,股份制企业、民营企业占比85.3%,国有企业仅占比5.8%。以房地产为主营业务的富豪占所了各类富豪排行榜的前列。