令人忧心的1.33亿平米的空置
2008-12-02 00:00:00   来源：

 

据统计,截至10月末,全国商品房空置面积1.33亿平方米,同比增长13.1%。通常情况下,第四季度的竣工量会加大,随着市场愈加低迷,华远集团董事长任志强预计今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。

　　中国楼市整体价格走势在未来两年可能将持续下跌,并将在很长的一个时期内低迷不前,呈现“L”形形态。2007年的中国楼市价格水平与交易量就如6000余点的上证指数一样,可能在未来10年难以重现。做出这样判断的基础是,未来两年中国经济将保持低迷,因为外需市场衰退（且其他出口竞争国可能货币大幅贬值）,尤其是美国人疯狂消费的习惯和能力一去不复返,而国内产能的全面过剩意味着经济增量异常有限,尽管实施财政刺激计划,只能消化部分产能,中国全社会收入水平将停滞或下滑,从而影响了消费能力。这将会导致楼市交易的萎缩与价格的回落,而地产市场的低迷将进一步影响经济增长,毕竟房地产投资以及带动的产业链条是中国经济发展最主要的动力之一。

目前,政府仍然是以刺激消费为救助楼市的主要手段,包括降低税费与利率,据说现在正在考虑购房退税或政府贴息等政策。应当说,这些政策在当前房价仍然很高而收入降低或降低预期强烈的情况下,根本不足以起到刺激楼市的作用。只有当经济“软着陆”后并趋于稳定,且楼价下跌到合理水平,这些刺激政策才会发挥作用。当前经济仍然处于加速下滑阶段（未来很不明确）而楼价仍然很高,这些手段很难奏效。

　　地产商之所以仍然硬撑楼价,一是因为已部分出售的新楼盘不敢降价,因为一旦降价将导致大规模的退房或要求补贴差价的行动,引起激烈纠纷,万科在杭州就遭遇此类事件;二是刚刚推出或即将推出的楼盘成本非常高,主要是购地和建安成本处于历史最高水平,开发商不舍的降价割肉;三是开发商将困难推给政府和银行,毕竟楼市崩盘最大的买单者是银行,而政府和社会承受经济衰退的风险,因此,开发商侥幸地观望并等待政府实施救市措施。但是,政府决不能有侥幸的“等着瞧”的心理,目前,政府除了降低税费与利率外,主要是对已经出售的闲置土地实施救助,比如允许开发商延期或分期缴纳土地出让金,或者满足开发商要求修改土地容积率的规划要求等,这些政策至少在当前阶段是侥幸和无效的。

　　地方政府在财政紧张的情况下并不情愿共同支付地产降价成本,而金融安全、经济增长以及社会稳定的最终责任人是中央政府,因此,地方政府对如何救助楼市有心无力或不想出力。需要指出的是,中国政府必须毫不犹豫的立即实施楼价大幅降价行动,与可能延续至明年年中快速回落的宏观经济同步,在经济“软着陆”后,楼市可能率先复苏。如果目前经济增长持续下滑,而楼价依然不做调整,当经济触底后才被迫跌价或崩溃,那么,这毫无疑问会拉长中国经济的下滑周期,可能抵消当前财政投资的拉动效应,并再次打击市场信心,令中国经济陷入长期低迷。