深楼市回稳长线投资客蠢动 专家:非投资良机
2008-11-29 00:00:00   来源：

 

“现在有些房子算起来能以租养供了,买来出租比把钱放在银行更有升值前景。”未曾有房产投资经历,但近期多处看房伺机入市的周先生说道。据多家中介反映,近期的看房客户中投资型买家明显增多,不过真正买的并不多,中原和世华这两大中介的数据显示,入市投资客的占比在3%-5%左右。记者就此约访的业内专家、经济学家和资深投资客均认为,现在并未到投资良机。

 

好租、超跌片区吸引投资客

　　据了解,近期关注入市的投资型买家多是手头有闲置资金、期望买房出租博长线收益的人,他们的主要依据一是在于部分楼价已经跌到甚至跌过了合理价位,现在购买再贬值的风险小;二是股票、基金等其他投资渠道也不看好,在银行降息且仍将降息的预期下,认为买房产相对能让闲置资金保值增值;三是确实看中一些物业,算起来已经能以租养供。

　　因此,现投资客入市的多是一些“好租片区”,例如福田的口岸片区、景田片区,罗湖的口岸片区、田贝片区等,它们的共同点在于中小户型多、流动人口密集、住房空置率小。同时,也有些“房价超跌”片区,即使租赁市场还不旺盛,但基于房价触底并有地铁在建等方面的利好因素,受到一些想要买房作储备型投资的人关注,例如布吉、宝安中心区等。

 

　　如今投资客是看的多买的少

　　“近期我们成交的客户群中,估计投资型的也就占到3%左右的比例,并不多。”深圳中原地产总经理李耀智说道,而世华地产总经理梁文华也估算其比例在5%左右,其中包括了投资住宅和商铺的。同时,这一人群还仅限于长线投资客,买房出租或者作为储备型投资,尽管最近有些“跳楼价”的豪宅或者二手楼出来,也没有吸引到短线炒家入市的迹象。

　　整体而言,即使是蠢蠢欲动的长线投资客,而今也是“看的多,买的少”,多个投资客表示主要是因为二套房贷和营业税政策并没有放松,现在投资型购房的贷款成本和交易成本依然高,所以即使是价格低、好出租的房子也未必划算。同时还有人考虑到租赁市场的滞后性,看到现在是因为有些片区的房价降了,租价还没怎么下降,由此能出现一些以租养供的房子,但在整体经济环境走势预期悲观、房价仍有继续下行趋势的现状下,租价也会下跌,往后算起来也未必能抵供。“现在只能说是对部分人而言开始有了些投资的机会,最好的时机还要到后年。”深圳大学金融系主任国世平说道。

 

焦点访谈

　　如今哪类物业开始显露投资价值？

　　“如果买房出租求长线回报的话,物业类型的选择很重要,在深圳一定是要找中小户型,因为深圳以小家庭、单身人士为主,并不像上海、北京那样有大量大家子的管理人群还租房。深圳大户型、豪宅的投资只是在房价猛涨期做短期炒卖,或者作为储备型投资。”李耀智说道。

邹建民认为,那种赠送面积较多的住宅长线投资价值较为明显,像买两房可以隔成四房,这样用同样的价钱买回来更大房子,租金价格会更高,从而提升了投资回报率。

　　徐先生则认为,目前商铺相对于住宅来说,长线投资价值更高、租金回报要比住宅稳定,现在性价比较高的商铺可以算到8%以上的年回报率,而且大批量投资的话,商铺的管理也较为方便。

 

　　哪些片区现在开始有投资客关注？

　　据李耀智和梁文华这两位中介人士介绍,目前显示有较多投资客关注的多在福田、罗湖的口岸片区,因为此类区域多小户型且临近香港,住宅容易出租、租金稳定,而前几年投资客众多而今随整体楼市低价放盘的多,出现了一些能以租养供的小户型。此外,在布吉这样的“房价超跌”而又有临近关内优势的区域,也开始有投资客关注。国世平则认为就目前情况来看,关外一些物业比关内相对更有投资价值,因为关外房价下跌较猛,而今再跌的空间已不大;关内房价则还没有实际性地下跌。

　　受访的投资客都更看好关内物业,依据在于交通、配套完善、求租人群大、租金回报较稳定。周先生认为要找住房率高、人口流动性大的区域,而且最好临近自己的居住区,以方便管理。邹建民强调,长线投资必须找近商务区、配套全的,毕竟是买房给他人用,上下班方便最重要。徐先生则认为,除了福田、南山仍具有发展潜力外,靠近关口的宝安中心区、龙华和布吉也可以考虑,未来几条地铁同时开通后可以带动租金及房产自身价值的提升。

 

　　有哪些投资客开始准备入市了？

　　“近期买房投资的都是有闲钱,又刚好碰到了位置、价格都满意的盘源,同时对股票等其他投资途径不了解的小型投资客。”徐先生说道,他说近期只是“随意看看房子,还没有入市的打算”,他所认识的“职业投资客”也还没有出手购买的。邹建明也称近期没有考虑入市,只是会保持和中介的联系,掌握市场动向。有时候也会去看一下一些房价大幅跳水的新盘,像近期南山和宝安的几个在售豪宅大盘,都有几千元/平方米的跌幅,有一定的吸引力,但这些主要适合“短炒”所以并未到时机。

　　如周先生就是一个准备入市的典型代表,已经通过中介和业内朋友帮忙留意,随时准备投资关内的小户型单位,他称主要是因为手头有十多万元的闲钱,短期内并不需要动用,现在用来买房子比放在银行更安全、更能增值。据中介方面的专家介绍,近期关注入市的投资型客户一类是想多一套房,投资自住两相宜的“初级投资客”,一类是去年房价下跌前已抽身而退的资深投资客,而前者的入市意愿较强。

 

而今投资房产的年回报率达到多少划算？

　　采访的投资客中,大家都提出了“月租要抵月供”的基本标准。“今年9月以来已三次下调存贷款基准利率,现在的房贷优惠利率已经下降到5.04%,所以能以租养供的可能性就比较大了,年回报率达到6%就有了投资价值。”邹建明说道,但也指出这只是比较理论的算法,这其中还有房产交易环节的税费成本问题,现在营业税政策还没有松动,若是一套5年内楼龄的、50万的房子,税费就要5万,这样算到有总房价款10%的额外支出,就不划算了。

梁文华还指出,因为投资客都不是首次置业,现有政策下还不能拿到5.04%这样的最优惠利率,尤其购买商业物业的话要求首付和利率都更高,所以住宅年回报率要到7%左右,商铺年回报率到8%左右才划算。徐先生则更为“贪心”,他关注的商铺投资回报率,要求成熟片区要达到8%-10%,而那些目前不成熟但具有成长空间的区域,像有地铁经过的龙华、布吉等,可以适当把投资回报率要求降低到5%-6%,图的是未来升值空间。

 

　　现在是否已到房产投资良机？

　　对此问题,无论是受访的经济学专家、中介业内人士还是资深投资客、初级投资客,都认为现在只能说是开始有了些机会,但并没有到投资良机。“短期看,深圳房价还有继续下行的可能,但长期看会波浪上升,未来肯定比现在要高,尤其在预期明后年国内整体经济不好、人民币贬值可能性大的情况下,房产将是一种相对能保值的储备性资产。”国世平说道,所以他认为手头有闲置资金的人可考虑选购“超笋”物业,但考虑到继续下行的趋势和调控政策的导向,认为要到后年才会有较普遍的房产投资良机。

　　受访投资客都表示仍在观望,尤其是近日深圳市政府明确表态不救市以后,担心现在入市后房产还会贬值。邹建民认为,只要是在营业税及第二套房政策不放松的情况下,房价下跌期限还会拉长一年时间。徐先生则认为,现在国家出台的一系列提振经济的措施,要到明年中才能看出其对冲危机的效果,所以临近那之前才能判断入市良机。