高盛最新研究报告指：澳门楼价明年底料跌三成
2008-11-30 00:00:00   来源：

 

高盛最新研究报告指,澳门地产兴衰取决于兴建新赌场所制造的就业,人口增加带动房屋需求,收入效应推高楼价。停建赌场及就业市场恶化,预期2008至2010年,新增职位减少80%,房屋供应温和过剩,明年底楼价更会跌30%。

　　外资券商再度唱淡澳门楼市,澳门银行、学术界都认为分析略“悲观”,不约而同以300万楼价作为豪宅与中下市场的“分水岭”,指出豪宅以外地炒家为主,市场走势视乎周边地区价格。中下层楼价受惠特区政府扶持置业措施,楼价在200-250万元间有支持,认为楼价跌幅10-20%。

近期澳门已先后有发展商、地产界对楼市进行“测温”,后市跌幅众说纷纭,但继续下滑已成“共识”。

　　有银行界指,下月入伙的豪宅盘尺价已由高峰回落至第一手合约价,每尺1900元。市场几乎都以特区政府扶持置业的上限楼价“300万”为分水岭,界线以下楼价属中下层,享受特区政府“三招扶持上楼”政策。加上近日放宽自由行限制呼声不断,料明年澳门经济未必会受很大冲击。

　　与此同时,未来几年贷款基准利率难有上调空间,加上4厘利息补贴,受扶持置业者会有一段“零息”日子。一班稳定收入者有能力支持约200多万的楼价,故后市不会太悲观,楼价15%跌幅较为合理。

　　另有学者认为,券商分析澳门楼市着眼人口减少,人口减少会拖累租金下滑,但未必会令楼市下调。澳门楼市靠豪宅领跌,但下滑幅度到底是否如外界评估的30%,视乎国际豪宅市场的升降。无疑,豪宅市场投资者如国际基金离场加促楼价下滑,但一般基金公司在环球投资,澳门被列入东南亚投资组合,故东南亚市场楼价走势更关系澳门市场。

　　至于300万以下楼宇受压程度,据澳门统计局公布,6月底空置单位与总住宅数目比为7.1%,相较2007、2006年的8%及9.2%少,相信外雇租住减低了空置率。随着大批建筑外雇撤离,中下价楼租金将少了支撑。

　　学者解释,中下价楼租金在1万元以下、回报率4-6%,可负担约楼价300万的楼,正是豪宅与用家楼的分水岭,低于此水平的住宅缺乏承租人,楼价有下调压力。另一边,特区政府也以扶持300万以下楼价为置业上限,将提供一些准置业者消化市场,相互抵销下,让市场料跌10-20%。