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“要想解决小产权房问题，最根本的就是要进行土地制度和政策改革。”11月19日，中国人民大学公共管理学院副院长严金明在接受本报记者采访时坦言，“对存量进行清理，对增量进行严禁”的小产权房解决方案只是一种理想化的模式，不从根本上改革现有土地制度，小产权房还可能层出不穷。
看来，存量小产权房“合法化”还需要等待，其“转正路径”也势必面临一次大考。
小产权房成本远低于商品房
规模巨大决定了这一次“大考”非同一般。
来自国土部门的统计数据显示，至2007年上半年，全国“小产权房”面积已经达到66亿平方米，相当于2007年地产销售高峰期时10年的销售量。
“小产权房”是否应“转正”，专家的意见不尽相同。
一种说法认为，小产权房如果大规模进入流通环节，可能会对商品房市场形成巨大冲击波。
“小产权房转正后，要上市流通，问题可能会比较严重。”21世纪不动产高级分析师孟奇对记者说。在孟奇看来，小产权房“转正”后通过二手房市场上市流通有可能改变市场的供求关系，从而影响房价。“对主城区的影响可能会比郊区市场更明显。”
以北京六里桥区域为例，孟奇介绍，该区域商品房价格已达1.5万元，而附近90年代兴建的小产权房，价格不过3000元左右，“即便是按照当前该区域的平均土地出让金价格来补交，其间的价格差距也不小。”
2007年7月，保利地产(600048.SH)以10.48亿元的价格拿下了现在的保利百合项目地块，规划建筑面积为13.1万平方米，楼面价约7900元每平方米。据此测算，小产权房即便补交这个数字的土地出让金后，与同区域的商品房价格仍有近4000元的差距。
“而对于按照何种标准补交土地出让金并无说法，如果按照之前的标准，对于商品房价格的冲击也将更大。”孟奇指出。目前还无法预计，如果小产权房“转正”，到底会有多少房源可能进入二手房市场，这些都将成为流通市场的不安定因素。
持有相同观点的还有SOHO中国董事长潘石屹。潘指出，无论处理结果如何，总会有一部分小产权房会上市流通，加之一旦二手房流通环节降低税费和简化交易手续，也将有大量二手房上市，这些房源就如同股市中的“大小非”一样，给新建住宅市场造成巨大冲击。
然而，也有不同意见者认为，其“转正”后的影响甚微。
“小产权房即便真的有如此大规模，其绝大多数也已卖出，实际上，出于产权风险考虑，投资客进入的并不多，很多买家都是以自住为目的，其合法化后对于商品房市场的影响并不会太大。”中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌指出。
国土资源部中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云也认为，小产权房解禁会不会形成所谓的冲击波可能还需要商榷。“绝大多数小产权房位置偏远，建筑设计、工程质量、配套设施等与商品房相比都没有竞争力，它唯一的优势可能就在于价格。”
“路径”建言
倘若小产权房“转正”，应该补交哪些费用？
11月13日，鹿心社副部长还指出，具体解决小产权房问题的措施包括至少需要补交所占土地的地价。
对此，严金明与邹晓云的观点都是，小产权房“转正”的资金成本不宜过高。
邹晓云指出，小产权房所需补交的的费用成本包括土地转用的手续费、基础设施配套费以及土地出让金等，应以房主的经济承受力为基础，激发房主主动去走完小产权房的转正程序。
严金明也认为，理论上小产权房就是缺少土地出让金。“目前，土地出让金是通过招拍挂方式来衡量，小产权房只能通过评估方式。评估的土地出让金价格最好小于招拍挂价格，如果价格太高，房主根本买不起，解决小产权房问题就很难落到实处。”
顾云昌甚至建言，由于小产权房没有缴纳土地出让金，可在小产权房领域先行收取物业税。
几乎所有的采访对象都认为，小产权房不能简单地放开。
“稳妥的方式就是逐步释放小产权房。”邹晓云认为，应根据城市的总体规划、年度土地供应计划以及房地产开发计划来调控小产权房的“转正”速度。“先解决规划区内小产权房问题，不在规划区内的可以缓一缓，通过增加规划区外小产权房转正的时间成本，来缓解其可能对市场产生的不利影响。”邹晓云把这个方式形象地概括为“以时间换空间。”
孟奇坚定地认为，小产权房应与现行经济适用房等保障性住房一样，原则上不允许上市流通。“即使是补交了各项税费，小产权房的价格优势依然明显，一些开发商和投资客认为，还会冒险去开发和购买小产权房，小产权房将难以杜绝。”
严金明则从更为宏观的角度来看待这个问题。“小产权房深层次的原因还是土地制度的问题，城乡分割的市场格局不能真正改变，同地同价同权的统一土地市场不能建立，小产权房问题将很难解决。”
严金明直言，目前“清理存量，禁止增量”的小产权房解决方案只是一种理想化的模式，如果不能解决土地制度的根本问题，小产权房也只是“从违法化到合法化”的周而复始，并不能得到根治。
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