房地产：政策起不了托市的作用
2008-11-18 00:00:00   来源：

 

《21世纪》:政府针对房地产行业的一系列刺激需求的政策,是否会逆转颓势?保增长是否要保房地产行业?

　　陶冬:此前地方和中央政府出台了一系列措施,但是这些措施目前看来效果有限。一个重要的原因是中央和地方政府在解决两个关键问题上的努力不够:第一,开发商现金流问题。中国房地产业两年以前就有问题,现在也有问题,明年还会有问题,为什么今天受到格外关注?因为开发商的现金流有断裂的迹象,一旦断裂,房地产价格就可能急跌,势必影响消费和银行账目。

　　第二,买房人的价格预期问题。在目前的价位上,多数买房人认为价格还会进一步下跌。在这种情况下,无论是政府补贴,还是利率下降,都没有办法消除消费者对房价进一步下跌的恐惧。因此,尽管有五花八门的房地产政策出台,对市场的实际支持效果都不大。

房地产面临的问题是什么时候挤泡沫,是要短痛还是长痛。目前看来,由于中国经济明显失速,政府进一步打压房地产的动力明显下降,更倾向于维持房地产价格的稳定。通过收入增长、经济增长,使房价回稳到一个合理的位置。换句话说,不涨价本身就是一种调控,这也是目前政府的思路。另外,政府在普通房市之外,另起了一个政策性房市,这也降低了今后强力打压商品房价格的动力。

　　张立群:房地产业应当坚持两个基点:第一,支持房地产业的建设。中国正处于城市化发展加速的阶段,很多人向城市集中,他们需要城市的住房。所以,无论是房地产开发商做,还是政府做,城市化建设的速度是不能减慢的。现在房地产开发企业的房子不好卖,资金回流不了,下一轮建设活动没法做,要想办法解决,包括给予信贷资金支持,让它们把正常的房地产开发建设活动持续下去。

　　第二,加快清理房地产行业的问题。房地产行业的很多问题很突出,包括房地产开发企业和政府在供地、招标中存在的市场竞争不充分,很多不符合国家国土资源条件的建设方式等。我们需要加大整顿力度、完善规则、加强管理,包括加大土地批租的透明度,对土地出让收入加强监管、合理使用,将其真正用到为老百姓提供公共福利和城市发展上来;也可考虑用税收手段调节房地产业过高的利润。这些都需要在深入调查,掌握真实情况之后来做。

　　总的来说,第一,支持房地产建设、城市建设,加快发展,不能动摇,不能以牺牲城市建设、房地产建设为代价解决房地产发展中的问题,这个代价太大了。第二,完善制度、加强管理,规范房地产行业的发展。

　　汤敏:十项政策里面第一条就是,加快建设保障性安居工程,加大对廉租住房建设的支持力度。这项政策增加的是住房供给,这对于高档商品房的价格来说,不一定是利好消息。一部分消费者会等待保障性住房,减少了人们对商品房的需求。供给增加的情况下,需求减弱,价格也会走弱。

　　从宏观经济的角度来看,靠政策来维持高房价,开发商用自己的资金或者是银行贷款在硬撑高价,是保不了增长、保不了就业的。靠政策把房价托在高位,只会出现房市的“有价无市”。老百姓买不起房子,生产消费循环就会停滞。钢铁、水泥等制造业会受到影响,也会有更多的相关行业的人失业,产生恶性循环。

　　所以,我想政府是不会采取政策来托住高房价来保房地产的。开发商希望政府托市的心情是可以理解的。但我们的开发商要有清醒的头脑,错误地判断了形势,不及时调整自己,会使自己的企业陷入更困难的境地。