房价“泡沫”不大 成都楼市“竞争格局”加剧
2008-11-16 00:00:00   来源：

 

11月初,我们对成都、绵阳的房地产市场进行了为期三天的实地考察:我们先后与长虹置业的高管和成都万科的营销策划经理进行了交流,并实地考察了万科的魅力之城和金域蓝湾、首创置业的爱这城和国际城、龙湖地产的三千里和成都本地最大的开发商—蓝光地产的富春东方项目。

 

　　成都楼市成交下滑76%,但房价跌幅不大

今年1-9月份,成都市新建商品住宅的成交面积大约为400万平方米左右,与去年同期相比下降了76%,最近几个月的成交量也一直维持在40万平米上下的低水平。不过,房价的跌幅倒并不很大:1-9月份商品住宅的成交均价比去年同期还高出约5%。即使以当前的房价与去年最高的9月份相比,下跌的幅度最多也不会超20%。

 

　　房价泡沫不大,但短期库存待消化

　　从购买力的角度看,我们发现成都的房价与上海、深圳等一线城市相比要可负担得多。目前,成都的平均房价大约在5600-5700元/平米左右,而当地主流购房人群的月收入大概在4000-5000元左右,房屋单价与月收入的比例大约是1.2,而上海、深圳差不多都在1.5以上。但是,成都楼市的短期走势仍不乐观:首先,目前市场上的库存大约有8万多套合840万平米,当月库存与销量之比已经达到25.3。其次,从万科最近所做的价格测试来看,取消价格优惠(相当于5-10%的提价)之后,成交量比上月下降了将近一半,显示客户对价格仍旧高度敏感。

 

　　市场集中度高,开发商高价拿地恶果难咽

　　与一般城市相比,成都的房地产市场的集中度要高得多。去年,市场份额前五名的开发商:蓝光、万科、中海、龙湖和华润总共大约占据了市场30%的份额。在去年楼市的大起大落面前,不少开发商也犯了一些致命的错误。占据成都市场10%左右的蓝光地产去年高价拿了几块土地,最近已经传出裁员的消息;九龙仓去年以楼面地价16000的天价拿下了一幅商业用地,现在也是进退两难;万科、华润和龙湖也各拿了一块地处偏远、高容积率的土地(容积率在5.0-6.0)。现在看来,这些项目一方面消费者的接受度不高,另一方面也超出了基础设施的承载力,出现亏损几乎已成定局。

 

成都万科的业务发展情况

　　万科在成都已经有多年的发展历史,目前在当地的市场份额的排名大约在第二或第三位。从实地调研的情况看,万科在设计方面屡有创新,户型的实用性和景观的可维持性突出。营销定价方面,一房一价、信息公示透明,物业管理方面,注重细节,客户满意度高。总体上看,成都万科在当地已经建立了良好的口碑和声誉,房屋销售价格比周边项目要高出10%-20%。目前成都万科在售的项目有5个,其中2个为高毛利项目,3个为正常盈利项目,预计09年的盈利能力还不至于下滑太多。但是在5个土地储备项目中,大体上3个项目是正常利润水平,而另两个可能是微利或亏损项目。可见,如果09-10年房价没有明显回升的话,2010年的盈利水平将明显回落。

　　11月1日至2日,我们受邀参加了长虹置业的三季度经营会议并就金融危机和房地产市场走向与公司管理层进行了交流,其后顺便对绵阳的房地产市场做了一个初步的了解。11月3日,我们又拜访了成都万科的营销策划经理,对成都房地产市场的概况及成都万科的业务发展情况进行了了解。其后,我们又实地考察了成都的几个房地产项目:万科的魅力之城和金域蓝湾、首创置业的爱这城和国际城、龙湖地产的三千里和蓝光地产的富丽东方(查看地图)项目。

通过这次实地调研,我们发现虽然西部房地产市场与全国房地产市场基本保持着“同起同落”的波动节奏,但其房价相对普通百姓的可负担性要强得多,并不存在严重的泡沫;其二、过去一年,在市场的巨幅波动和多变的政策面前,成都的房地产龙头企业也犯了一些严重的错误,目前正面临着痛苦的调整。同时,从专业人士的角度看,政府所推出的一些政策与市场的实际情况存在着严重的背离和脱节,导致资源的错配。总之,需要各方反思和吸取的东西不少。

　　以下,我们把这次调研过程中了解到的一些信息记录如下,以飨各位。

 

　　成都房地产市场概况

　　房地产市场走势

　　根据成都万科所掌握的数据,今年1-9月份,成都市新建商品住宅的成交面积大约为400万平方米左右,与去年同期相比下降了76%,显然成交萎缩的态势相当明显。从各月成交量的变化看,自去年9月份创149万平米的单月天量后,成交逐步下滑,并于今年初降到最低;4月份成交出现过一次反弹,单月面积达到50万平米,但“5.12”汶川地震发生后,政府推出刺激楼市的措施,而周边德阳、绵阳的老百姓也纷纷到成都来买房子,导致6月份的成交出现过一次反弹,但是其后市场再度陷入低迷,最近几个月的成交量一直维持在40万平米上下的低水平。目前,市场低迷的格局尚无明显改观。

　　不过,房价的跌幅倒并不很大:1-9月份商品住宅的成交均价比去年同期还高出约5%。即使以当前的房价与去年最高的9月份相比,下跌的幅度最多也不会超20%。以中海国际社区(查看地图)为例:去年的售价在5000-6000元之间,9月份该项目售价有显著下调,目前约售4500元/平米。

　　反观这几年成都市房地产市场的运行轨迹,可以发现总体上呈现“价量齐升”的状态。不过,据成都万科的营销经理称,在大幅放量之后,06年购房者已经开始谨慎,“房子其实卖得比较吃力”。但是,07年6月,所谓“城乡统筹”的土地留转在成都率先试点后,楼市又出现了一波快速的上涨。接受我们调研的不少销售员都承认“房价一个月内就涨了1000块”,尤其是以往成交稀少的二圈城(温江等)和三圈城(新津)等郊区也出现了放量大涨的走势。

　　从购买力的角度看,我们发现成都的房价与上海、深圳等一线城市相比要可负担得多。目前,成都的平均房价大约在5600-5700元/平米左右,而当地主流购房人群的月收入大概在4000-5000元左右,房屋单价与月收入的比例大约是1.2,而上海、深圳差不多都在1.5以上。从租金收益率来看,成都的租金收益率大约在3-4%左右。以南门富人区为例,单价1万多、100平米的二居室住宅的月租金大约在3000-4000元左右。而万科城市花园月租金1000元左右的一室户,市场售价也在30多万(单价7000-8000,面积45平米左右)。

　　虽然,地震之后成都率先出台了提振房地产市场的9条措施,但目前为止效果不太明显。目前看来,成都楼市的短期走势仍不乐观:首先,目前市场上的库存(已获得预售证)大约有8万多套合840万平米,当月库存与销量之比已经达到25.3(去年市场最热销的时候大约为4-5,今年上半年升到10倍左右)。虽然,供应量也开始下降,同比降幅达到40%,但销量的跌幅更大。其次,从万科最近所做的价格测试来看,取消价格优惠(相当于5-10%的提价)之后,成交量比上月下降了将近一半,显示客户对价格仍旧高度敏感。

 

场竞争格局与开发商动态

　　与一般城市相比,成都的房地产市场的集中度要高得多。去年,市场份额前五名的开发商:蓝光、万科、中海、龙湖和华润总共大约占据了市场30%的份额。此外,富力、合生、中新、雅居乐、保利、首创等国内一线的龙头开发商也都纷纷进入了成都市场。总体上看,成都房地产市场的竞争比较充分、产品品质较好,消费者也比较成熟理性。

　　然而,在去年楼市的大起大落面前,当地的开发商却犯了一些致命的错误。占据成都市场10%左右的蓝光地产去年高价拿了几块土地,最近已经传出裁员的消息;九龙仓去年以楼面地价16000的天价拿下了一幅商业用地,现在也是进退两难;万科、华润和龙湖也各拿了一块地处偏远、高容积率的土地(容积率在5.0-6.0)。现在看来,这些项目一方面消费者的接受度不高,另一方面也超出了当前基础设施的承载力,以当前的房价评估,出现亏损几乎似乎已成定局。

从我们实地踩盘之后得到的感受来看,本地优秀的开发商蓝光地产、龙湖地产在产品开发的某些方面不乏优势(比如龙湖在园林的规划、别墅等高端住宅的产品细节上表现突出)这方面有点类似与浙江绿城,但在全流程的管理和产品的均好性等方面与万科相比仍略逊一筹。

 

　　成都万科的业务发展概况

　　成都万科目前在当地市场份额的排名大约在第二或第三位,仅次于蓝光地产,与中海地产在伯仲之间。万科在成都已经有多年的发展历史,基本完成了本地化。从我们实地调研的情况看,万科在产品开发方面,万科在设计方面屡有创新,户型的实用性和景观的可维持性突出。营销定价方面,一房一价、信息公示透明,给人以诚信可靠的感觉,物业管理方面,注重细节,客户满意度高。总体上看,成都万科在当地已经建立了良好的口碑和声誉,房屋销售价格比周边项目要高出10%-20%。

　　成都万科已经开发竣工的项目有8个,目前在售的项目有5个,另有4块土地储备。在四个在售项目中,万科魅力之城(查看地图)和金域蓝湾的销售形势和盈利情况最为乐观。前者的土地成本低、小区成熟、容积率低,后者的地理位置好。金域西岭虽然所处的位置(临近金牛宾馆)为成都传统的上风上水的地段,但项目的容积率过高,城市联排的别墅产品凭借稀缺性不愁销售(每套600万),但公寓产品能否被市场所接受就面临压力。同样的,位于温江的郎润园也是高层产品,目前定为4000元,而周边楼盘的价格已经降到2000多了,销售压力较大。

　　土地储备方面,南二环的金色海蓉项目和南三环的两个项目都是面向首次置业的群体,定价将在8000-9000之间,估计接受度较高。南三的红星路项目位置较偏,但地价不高也能盈利。最为困难的是西三环的光华大道项目,容积率高达6.0,而楼面地价高达2500多,而售价定在7000元/平米都有难度。

　　从成都万科的情况看,在售项目中2个为高毛利项目,3个为正常盈利项目,预计09年的盈利能力还不至于下滑太多。但是,5个土地储备项目中,大体上3个项目是正常利润水平,而另两个可能是微利或亏损项目。可见,如果09-10年房价没有明显回升的话,2010年的盈利能力将明显回落。