房市着陆风险加大
2008-11-16 00:00:00   来源：

 

“现在还不是房地产的冬天，房地产的真正危机还没有到来”

　　萎缩的成交、徘徊的价格、断供事件、退房风波、出局的开发商⋯⋯似乎是一夜之间，原本一路高歌猛进的房地产市场就感受到了阵阵寒意。

　　与救股市的犹豫相反，救房市的政策果断了许多。

　　根据财政部公告，自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

除财政部外，人民银行和银监会也出台了一些政策。如从2008年10月27日起，个人住房公积金贷款利率下调0.27个百分点；居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%等。

　　出台的政策不可谓不密集，但效果却难以显现。在浓厚的观望气氛中，房市量价齐跌。接受《上海国资》采访的诸多学者和行业人士都颇为肯定地说，政策出台的初衷和最终目的是为了救中国经济，而非仅仅是房地产。虽然新政策可能在一定程度上延缓房市下行的速度，但房市盘整下调的大趋势已经难以遏制。

 

　　救经济而非救房市

　　分析人士注意到，密集政策出台是在国家统计局公布2008年前3个季度经济数据之后。因而上述政策的根本目的被普遍认为是国家提振整体经济。

　　中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《上海国资》说：“政策初衷主要是保经济增长。”

　　阳光100置业集团常务副总裁范小冲对《上海国资》表示，因为自去年以来国际金融经济形势的恶化，和今年上半年中国经济形势的急转直下，已经使大家认识到，宏观调控需要进行调整。在国际形势对中国经济的压力越来越大的情况下，宏观调控就应该来托市。相关政策的调整，从过去抑制需求，收紧行业，防止泡沫，转变为现在开始鼓励消费。

　　“当然，它也是鼓励主流客户群的消费，开始给这个行业松绑。”范小冲说，“因为房地产行业在中国快速城市化的阶段，是支柱性产业之一。它影响58个行业，拥有很长的产业链。它的发展状况对相关产业和就业的压力也会产生非常大的影响。所以现在给房地产一定程度的松绑，鼓励消费，这是启动内需，拉升整体经济的一个组成部分。”

　　“可以肯定不是为了救开发商。”伟业顾问副总经理张剑对《上海国资》说，“更多的是希望通过这些举措，让房地产行业能够有所恢复，能够更好地拉动全国的经济发展。这是一个大的目标。”

　　张剑表示，目前国际国内都面临着世界金融危机可能导致的实体经济衰退的影响。如果任由房地产市场按照目前的趋势发展下去，可能会带来下一步投资的急剧下降，从而会影响GDP的增长。“房地产政策只是现在经济调整组合拳里的一部分，同时也不是最大的，最强有力的手段。政府最近有很多动作，且肯定会有后续政策跟进。”张剑说。

　　融科投资管理顾问有限公司执行总裁李汝容在接受《上海国资》采访时也表示：“救房地产不是根本目的，实际上为了救整个GDP增长。”

 

延缓但难阻下行趋势

　　政策出台后，有人认为终于把解放军等到了；也有人以为，房市已经在寒冬中感受到了暖暖的春意，开始进入早春了。

　　不过，范小冲表示：“它可能只是供点暖气，体现政府的关怀，也是对这个行业的保护。但是大家要看清楚形势，不要以为有点暖气和关怀，就可以出去乱折腾。暖气房外面其实是越来越冷，跟北京的天气一样，并不是由冬天进入到春天，不是。”

　　张剑则表示，房价到目前会有一些回落。“相对于去年爆发性的增长，全国各个城市的房价肯定会有回落的，这一点是毋庸质疑的。去年房价的快速增长，必然会带来后续的调整。”

“政策初衷是好的，但我不看好它的效果。”李汝容说，“其实政府自己也知道，在经济大势下行的时候，能做的只不过是减缓下行的速度，但这个趋势是挡不住的。出台的政策在短期之内对房地产市场是帮不了忙的。中央政府的措施只是一个象征的救经济的措施。”

　　李汝容分析道，支撑中国房价的两个重要支柱，一是房价收入比，一是未来收入预期。从去年的情况看，房价收入比过高。而房价收入比高到一个临界点，就难以继续支撑下去。这时候再加上全球经济下滑，收入预期又下降，支撑房价的两个支柱实际上难以发挥作用。

　　“所以，房价下调是必然的趋势。所有的措施就是让这个泡沫消得慢一些，不要一下子迸裂了。因为房价的大起大落对大家都不好。”李汝容说，“在收入预期没有得到方向性改善的时候，我不认为有太大的效果。”

　　李汝容指出，现在房价可能比在没有救市或者没有刺激方案的情况下，能更长时间保持在相对高位，但盘整向下是必然的。“而在盘整向下的过程中，代价就是交易量的下降。交易量的低迷在短期之内是不会改观的。在交易量回升之前，房地产的困境不会有根本性的改善。”

　　曹建海也表示，房市的回落是任何人都不可能遏制的，任何救市措施都只能延缓它回落的程度。

　　“比如说原来是自由落体式的下降，现在可能是垫个坡，暂时延缓它下降的速度，但是不能根本地改变下行趋势。”曹建海说，“100%硬着落的可能性比较小，但应该是以硬着落为主的方式。是一种通过政策缓和自由落体式的衰退，基本上是一个跌跌撞撞的下落过程。”

 

　　不能靠房市刺激内需

　　“这个行业已经真正脱离了客户购买的能力，此前的火热实际上是在资本的追逐着、推动下的狂热的发展。”范小冲说，“所以，春天肯定没有那么快到来，现在在入冬，而且越来越冷，而且即使春天来了也不是过去的春天。”

　　曹建海则表示，房地产产业政策需要检讨。“高房价是要毁掉人民幸福生活的。它是压制消费的。”

　　曹建海认为，现在绝对不能再走通过购房来扩大内需的老路了,必须要鼓励老百姓在住房、医疗、教育之外扩大消费品的需求,这是中国未来扩大内需的一个最重要的途径。现在应该让房价回落到合理的位置。

　　“按照我的判断，北京房价可能回到2004年的水平，大概是每平米5000元—6000元的水平，跌幅是现在房价的一半以上。”曹建海预测。

　　曹建海说，中国的银行体系会受到损害，这也是难免的。第一套房降低首付到20%，等于是把过去遏制全国房地产泡沫经济政策全部否定了，而且把银行重新搭进来了。前一段时间的土地政策要求购买土地都不能贷款，希望银行回避房地产风险，现在的政策又把银行给拉进来了，等于救房地产，把银行和房地产又绑在一起了，更紧密的绑在一起了，这就意味着现在房屋贷款实际上面临巨大的风险，容易助长投机。

　　“实际上,如果将来房价跌50%,意味着银行断供会大量的出现，特别是这个政策之后贷款，断供会很快会出现,现在买了房甚至用不了几年就会断供，这是真正的烂账次债,会产生大量的次级按揭。”

　　曹建海警示：“现在还不是房地产的冬天，房地产的真正危机还没有到来，到来就意味房地产市场的彻底崩盘。真正的危机就是现在的房价再跌落一半以上。那时，银行体系就将受到严重的损害。如果银行因为房市受到危害，也是咎由自取。唯一合理的办法就是让银行远离房地产。如何远离，尽量脱身，这是关键。”