长江证券：楼市供求平衡点在明年9、10月
2008-11-14 00:00:00   来源：

 

房地产整体调整的趋势还在向纵深发展。

　　不过,根据长江证券研究部11月6日发布的最新分析报告,虽然影响房地产市场的供求关系基本格局仍未改变,但已开始在向好的方向发展。

　　长江证券认为,通过真实的销售额和投资额,新开工面积和销售面积,竣工面积和销售面积比对,才能对房地产市场的供求关系有一个更清晰的认识和把握,而其中销售投资比能够反映潜在供给和实际需求关系。

　　根据测算,2007年的销售投资比,维持在1.1的一个基本的平衡态,且供给偏紧。但从2008年以来,迅速下降为0.85左右的非平衡态,6月份更是首次低于0.8,只有0.78,而9月再创新低,达到0.746,销售额的增速没有投资额的增速快。潜在相对供给过剩的情况继续恶化。

而9月份最显著的特点是,单月完成投资额和销售额环比大幅增加,1-9月,全国房地产实际完成投资额累计同比增速只有26.5%,远低于之前连续11个月30%以上的水平。但单月房地产投资额达到2847亿元,创出今年的第二高;销售额也达到2065亿,环比增加30%,但比2007年的“金九”下降28%。

　　“投资增速尽管放缓,但是投资总额仍然远高于去年同期累计值(2008年1-9月21277亿;2007年1-9月16914亿,同比增加26.5%)。2007年1-9月全国新开工面积为6.67亿平方米,2008年1-9月的新开工面积为7.35亿平方米,同比增加10%。更重要的是2008年的新开工面积土地成本要高于去年新开工面积的土地成本。”长江证券认为。

　　从新开工面积与销售面积比、竣工面积与销售面积比的变化中,同样可以看出,去年需求相对潜在的供给能力非常旺盛,有供不应求之势,实际的供需保持了一个基本的平衡。但进入2008年后,累计销售面积持续同比负增长,而新开工面积和竣工面积尽管增速放缓,但仍然维持了累计同比正增长,供给相对宽松很多。9月当月新开工与竣工面积环比增幅小于当月销售面积环比增幅,所以新开工面积和销售面积,竣工面积和销售面积比都有所回落。

　　长江证券认为,以上数据表明,供求关系的基本格局开始向好的方向发展。随着新开工面积增速大幅缩减,竣工面积增加,如果销售面积由于观望气氛的加剧而不能扩大,则供需将进一步失衡。在供给无法迅速降低的情况下,只有价格的下调才能抑制开发商的投资冲动,让需求者放弃观望,使供求关系趋于平衡。

　　根据众多研究机构和券商对全国多个核心大中城市的成交量跟踪调查,10月的销售仍未好转,供求关系未有改观。

　　“随着整体房价向下调整,开发商新开工面积增速和投资增速的进一步放缓,各地成交量的逐步释放,未来供求关系将开始慢慢好转,而真正要达到供需两旺的基本平衡,我们初步判断还需要一年以上的时间调整。”长江证券称。

　　也即是说,长江证券的研究表明,全国房地产市场的供求平衡点是明年9月、10月。