信心底线"有迹可循" 深圳楼市暖冬中寻找机会
2008-11-15 00:00:00   来源：

 

虽是“冬天”,但是机遇并未殆尽,刚性需求和经济向好决定基本面尚佳。

　　●借助新政东风,迎合回暖趋势,市场机遇进一步放大。

　　●专家建议,开发商薄利快走,用家看准下手,投资人理性吃进,这些都是机遇。

 

　　话题缘起:

　　楼市迎来“小阳春”

　　如果说“危”与“机”构成了当前楼市的两种基调的话,那么眼下后者正渐渐占据上风。

据深圳市国土资源和房产管理局数据显示:从11月1日至9日,我市一手楼成交总套数为1654套,日均成交量约为184套,几乎是几个月前日均成交量的3倍。无独有偶的是,世联和中原的最新报告均指出:受政府新政的影响,深圳楼市已出现逐步回暖的迹象。其中世联数据显示:10月份深圳全市成交面积高达33．84万平方米,环比上升9．51％,同比也上升了107．99％。

　　尽管新政针对的是首次置业者,也有开发商一再表明新政出炉是政府基于整体宏观经济面的考虑,非单纯救市,然而新政还是让积压已久的刚性需求悄然兴奋起来。

　　“刚性需求存在,城市经济面向好,楼市基本面是好的。”深圳社会科学院城市营运研究中心主任高海燕一语中的。尚佳的基本面让楼市有了“一激就活”的资本,因此新政后的这场楼市“小阳春” 来得似乎有些突然,但是绝非偶然。而深圳楼市在“危”与“机”的博弈中,借助回暖的“东风”,市场机遇也随之进一步放大。

 

　　深入透视

　　前景分析

　　信心底线“有迹可循”

　　“一开始是诚意客户明显增加,随着银行细则的陆续落实,成交量开始上扬。”南山某项目营销负责人告诉记者,上月底中央新政出台后,感觉到市场有了新的变化,虽然“二套房”并未松绑,投资气氛也没有升温,但是自住需求的置业信心明显增加了。

　　“信心比黄金更重要”,这句话最近成为楼市名言,而从市场表现来看,新政释放出来的市场积极信号,无疑给刚性需求注入了一针“兴奋剂”,并循序渐进地影响着深圳楼市的走向。“很难从市场意义上去鉴定价格底线,更多是从市场信心角度。”戴德梁行综合住宅服务董事吴健此前这样看待楼市价格底线,而近期消费信心的增加,无疑让深圳楼市的底线逐渐明朗。

　　事实上,大量存在的刚性需求和整体向好的城市经济让深圳楼市“底气十足”,也让市场有了“一激就活”的资本。有数据显示,在眼下的楼市“小阳春”中,成交的多数为首次置业者及改善型自住需求,比例超过80％,而投资客依然寥寥无几。毫无疑问的是,利好的政策信号,加快了买卖双方博弈的进程。

　　“这对买卖双方都是机遇。”有分析人士指出,从开发商回笼现金流的角度出发,市场局势的暂时明朗是一大利好,开发商可以更好的贯彻价格计划,一定程度上缓解已伴随全年的资金压力;而置业者在此时入市,资产缩水的可能性也已大大降低。

 

前景分析

　　此“小暖冬”非彼“三伏天”

　　回暖初现,不仅增加了置业者的信心,也给了开发商底气。有消息称,深圳有不少楼盘在10月底楼市新政公布之后提价,包括浪琴半岛、泰华阳光海、航天晴山月等。其中部分楼盘取消了原先的优惠措施,而个别项目则直接提价,每平方米加价400～700元不等。据了解,实际上这些项目提价的理由也很简单,大多是对市场预期看好,而且对项目品质和区域价值充满信心。例如浪琴半岛是开发商世博海滨实业公司惟一在售楼盘,而且也是今年深圳湾片区不多的在售项目,而且从国土房产局公布的数据来看,项目销售率已经超过了五成。

　　对于这种提价行为,有观点不置可否。“市场信心有所回升,但是格局并未变化。”英联不动产经济师戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧)指出,至少目前市场还是以自住消费为主,对价格变化也较为敏感,因此目前的回暖也仅仅是“小暖冬”,而非之前大热的“三伏天”。

事实上,之前就有品牌开发商表示,深圳楼市未来的走势,除了受到新政影响外,最重要的还是要关注国家宏观经济的走势,包括消费者的收入和消费环境的改善,以及住宅的产品和价格,短期内的回暖并不足以判断楼市重新回到上升通道。而目前开发商应该把握住的机会应当是销售率和成交量。

　　“部分项目的确有这样的底气提价,但也仅仅是少数。”中原某市场人士称,不排除在区域和局部供应量上优势独特的项目具备“价格特权”,然而市场“冬天”的大环境并没有改变。

 

　　专家解读

　　捕抓机会应“快准狠”

　　“开发商薄利快走,用家看准下手,投资人理性吃进,这些都是机遇。”资深地产人王世泰给了市场机遇一个这样的定义。如果说在当前楼市中是“机遇”逐渐占据上风的话,那么开发商、置业者和长线投资人则迎来了“快跑”、“快买”和“快进货”的明朗期,相对之前的阴霾不散,眼下的市场无疑更为清晰,这也给市场各方更多的机遇和选择。置业者能获得更高的性价比,而开发商则迎来了年内缓解现金流压力的最佳时间。

　　“一味投机的公司和产品会被市场淘汰,而真正有能力的公司及其产品在经历过这样一轮真正的考验后,运营思路会更加成熟。”某深圳品牌房企的观点也颇具代表性。从长远来看,在低迷市场的洗礼和与置业者的博弈中,同样能找到企业持续发展的机会,对于规模化品牌公司尤其如此。

　　预计在未来,随着新政细则的进一步落实和消费信心的深度回复,“小暖冬”还将持续一段时间。“无论是开发商或是置业者都应在暖冬内有所斩获。”有业内人士认为,在理性对待市场趋势的前提下,开发商坚持性价比原则,置业者以实用居住优先,则能在这场博弈中实现双赢。“最关键是认清市场,抓住机会。”