扫码关注协会微信
号称房价坚挺的杭州楼市,今年迎来了特殊的一年,低于8折的折扣不仅震撼登场,而且纷至沓来。在“货真价实”的市中心楼盘野风现代城推出7.8折后,位于此次降价“震中”之九堡的“汇盛德堡”也开始了打折之行,其给出的7000元/平方米的价格显然是创出了九堡楼盘的新低。有开发商彻底泄气了:不玩了,都降到这份上了,还怎么跟？
一位开发商坦言:现代城的影响,不仅仅在于这只是又一个跟进打折的楼盘,其市中心的优势地段,更象征着杭州楼市的坐标原点,当这个中心都开始不再稳固,整个杭州楼市信心受到的打击,无疑是巨大的。
一方面,打折的楼盘纷纷表示:“这是我们能承受的最低的折扣,已经到底了。”
而另一方面,购房者们的心理预期,似乎正刚刚开始。“原来房子的折扣还能这么打,8折、7折,接下来会不会还有6折？得再等等看。”吴先生原打算买房结婚,现在跟女朋友说好,先租房结婚。
开发商自称“价格见底”
陆续推出特价房源的开发商们,都声称自己的房价折扣已经达到底线。
野风现代城三期现代景苑150套7.8折特惠房均价,从原来的18900元/平方米一下降到14900元/平方米,最低的一套单价只要11900元/平方米,每平方米几乎降价4000元。而这个楼盘前面两期二手房的价格都在15000元/平方米以上。相关负责人在推出优惠折扣前,无奈地表示:“我们这次推出的这个价格,真的是不可能再低了,真的已经到底了。”
而之前南北西岸在推出最低7折特价房时,当时新南北置业董事长陈烟土,也曾说过类似的话:“不能再低了,现在这个价格基本上也就是保本。”最低7折后,这个城北楼盘最低单价只有8800元。
同区块的其他楼盘负责人,无奈地表示赞同:“还能怎么便宜？这个折扣当然是底线了。”
这些推出低折扣特价房的开发商,基本上可归结为三个原因:第一,个别大盘的一种促销行为,由于盘子较大,销售时间拉得较长,去年可以卖高价的房子,在今年出现滞销的情况下,开发商为了再次吸引买房者的眼球;第二,回款有压力,在资金出现短缺的情况下,需要消化手里的房子;第三,所剩的房源不多了,为了清盘,将现存的房子处理掉。
房价是否见底因公司而异
截止到目前为止,杭州楼市的最低折扣是由新南北创造的7折,万科、SOHO领寓、野风现代城,包括最新的华鸿汇盛德堡,都没有击穿这个底线,均在7-8折之间波动。对于杭州楼市而言,7折的折扣有没有见底？
“这个很难一概而论,”万均置业董事长夏赛丽认为,“有没有到底线,每个楼盘、每个公司的情况应该是不一样的,就从公司来说,目前的资金实力不同,当然影响到楼盘售价的底线也不同。”
而这个说法,也得到了许多业内人士的支持。
昆仑置业副总经理陈宇舟的分析,则更偏向关注楼盘的成本,尤其是土地成本:“去年下半年开始的一波楼市狂涨,有许多楼盘售价增长50%以上,甚至是翻倍,而目前的折扣力度基本上是把这个泡沫挤出去。受到外围大环境以及金融政策的影响,许多楼盘选择了降价的做法。但这个降价幅度究竟能达到多大,具体问题得具体分析。”
“从成本分析,不少原先协议出让的土地成本是非常低廉的,简直可以忽略不计,这样的楼盘目前打完折后的单价,即使只有5000元/平方米,也是有钱赚的。单从开发商楼盘的个体来看,底线当然没有到。”
“而目前大部分正在销售或即将上市的楼盘,土地都是通过招拍挂拿到的,成本明显高出许多。比如南北西岸的土地楼面地价都要5000多元/平方米,再加上土建等各项成本,特惠房里最便宜的一套就卖8800元单价,还有没有利润？可以说非常少了,基本上就是保本。”
开发成本会否成为阶段性支撑
“市场的底线不是由哪一家具体的公司来决定的,成本不一样,在自由竞争的状态下,接下来6折、5折也不是没有可能。”汉嘉地产机构总经理梅杰认为,但折扣的多少并不就是单纯地代表楼市的底线。现在市场上虽然观望的情绪非常浓厚,但是多是持币待购,刚性需求还是存在的。
在他看来,对于高档房产,楼市波动造成的影响可能相对较小,而对于普通的中小型住宅,等着购买结婚、入住的急迫需求是很明显的,如果折扣达到一定程度,购房者还是会下单,成交量就会释放。“万科就是最好的例子。”梅杰认为。
决定底线的到底是需求还是成本？
“单个楼盘的成本是不能作为楼市支撑的,但是楼市普遍的成本,应该会形成一个相对坚挺的阶段性支撑。”某开发商分析说,目前市场上除了闲林等个别近郊区域的楼盘,协议出让的土地比较集中外,大部分土地都是招拍挂拿到,随着那些“超低”成本的楼盘基本消化之后,以目前普遍的土地价格,楼盘打完7-8折后,基本上都已逼近成本。
有没有可能会出现更低的？“当然有可能,不排除少数的企业因为企业自身的原因或者是楼盘的地段、品质问题,出现更低折扣的抛售,但是这应该不会是主流。”业内人士分析认为。
鄂公网安备 42010202000783号