房企“停工”苦等楼市回暖
2008-11-07 00:00:00   来源：

 

停工成为2008年中国楼市继降价潮之后，又一“关键词”。近日,万科在京、沪、深等地，都出现了项目停工的情形。作为行业领头羊，万科的举动颇有标杆意义，保利地产(600048,股吧)、南京栖霞建设(600533,股吧)等企业纷纷效仿。房企“停工”是因资金短缺所致，还是期望通过减少明年乃至后年的市场供应量，从而改变市场供求关系？

 

　　案例

万科部分项目停工

　　对于万科出现项目停工的情况，万科公关部门解释是 “规划设计”改变所致。然而，更多的业内人士却认为，真正的原因是万科开发策略的调整。万科认为，根据市场销售情况调整开、竣工计划，能使产品结构与目前的市场需求类型更匹配，使推盘计划和销售进度相匹配，合理控制存量房规模，增强抵御市场风险的能力。

　　根据万科3季度的报告，在上半年减少165万平方米开工面积的基础上，万科将再减110万平方米的开工面积，全年开工面积只有570万平方米左右。

　　作为行业领头羊，万科的举动颇有标杆意义，其他企业纷纷效仿。

　　保利地产3季度季报显示，3季度开工面积为165.3万平方米,同比下滑9%,竣工面积仅7.88万平方米,同比下滑37.8%,1~9月总竣工面积51.88万平方米,仅完成年度计划的15%。南京栖霞建设也下调了新开工面积，由120万平方米下调到62万平方米。　　

 

　　原因

　　资金投向优质项目

　　资金紧张是停工的最大诱因

　　“资金紧张是造成开发商停工的最大诱因。”五合国际五合智库总经理邹毅认为，尤其是那些规模较大的房地产企业，因为开发的项目数量较多，往往会重点选择开发前景相对较好的几个优质项目，其他的项目就有可能因得不到资金而暂时停工。

　　据他介绍，此前很多项目都由建筑公司垫资进行初期建设，但在目前经济大势不佳、楼市持续低迷的背景下，大部分建筑公司不愿意垫资，这就导致开发商需要更多的自有资金投入到开发项目，因此部分项目停工成为必然。

　　根据第3季度季报，天相投资对万科、华侨城等30家房地产上市公司的财务情况进行调查后发现，房地产行业的资金压力仍然较大，30家公司平均每股经营性现金流为-0.81元，平均资产负债率为61.40%，扣除预收款项后的负债率的均值为48.85%。

 

存量房同比增长59.22%

　　资金紧张只是造成项目停工的表面现象，市场销售低迷才是导致开发商停工的内因。“市场行情不好的时候，房子卖给谁啊？还不如等行情好的时候，再造房子呢！”上海一家房地产开发公司的市场经理这样解释项目停工的原因。

　　邹毅也介绍说，停工的项目主要出现在销售情况不佳的区域。此前万科在京、沪、深等地停工的项目，都是当地销售欠佳、楼价大幅度下跌的区域。

根据天相投资的统计，截至2008年9月末，30家房地产上市公司的存量房总额为4583亿元，同比增长59.22%，在目前销售较为低迷的市场形势下，消化这些存量房带来的销售压力较大。

　　在易居房地产研究院政策研究所副所长杨红旭看来，暂停或者放慢施工速度可以让开发商选择一个更好的时机上市销售，避免项目滞销带来的困境。　　

 

　　影响

　　停工难改供求格局

　　停工不会被处罚

　　国土资源部出台的 《闲置土地处置办法》规定，在城市规划区范围内，以出让等有偿使用方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费；满2年未动工开时，可以无偿收回土地使用权。对于停工或者暂缓建设的项目，会不会导致政府部门严厉出手，处以重罚，没收土地呢？

　　邹毅认为“不会”。一是目前市场土地流拍现象严重。目前房地产市场不景气，政府部门即使将土地收回，短期内也找不到买主。因此各地方政府对上述规定执行较松。二是政府规定中只是说不开发的项目停工就会被罚款或无偿收回，但并没有规定已施工的项目何时建成，开发商只要施工，就不在上述规定的处罚之列。

　　这就给了很多开发商打“擦边球”的机会。不建房会被罚款或无偿收回，但停工却可以不受处罚。

 

停工难“造”地产“牛市”

　　2005年、2006年，上海在第一轮房地产宏观调控时，也曾出现了项目销售乏力、施工减少的情况，这也导致2007年的住宅供应量大幅度锐减，并因为供不应求而产生了一轮房地产销售的“牛市”。

　　因此，有业内人士希望通过减少开工、施工面积和停工、缓工，减少明年乃至后年的市场供应量，而重现2007年的房地产“牛市”。但是，在很多人看来，那纯属幻想。“供应减少的同时，需求也在减少。”上海千城投资管理有限公司刘承健认为。

杨红旭进一步指出，即使整个房地产行业都停工减产，目前供大于求的市场格局也难以从根本上得到逆转。本轮的楼市调整至少要用三到四年时间，想仅仅依靠行业整体停工、减产，就使市场恢复原样，基本上很难。　　

 

　　分析

　　初期停工损失最小

　　“如果项目已经进行到主体工程施工建设阶段，此时停工，开发商要遭受很大的损失。”邹毅介绍，在不同施工阶段，造成的损失是不同的。在项目完成设计规划审批时，刚刚完成物料采购等工作，此时停工所受的损失相对较小。如果到了主体工程施工阶段，开发商通常已在前期投入了大量的资金，这时停工就会遭遇非常大的损失。

　　不过，如果开发的项目是商业地产，由于其后续的装修工程施工需要花费的资金达到4000~8000元/平方米，选择在主体工程施工阶段停工，遭受的损失也会相对小一些。

　　由于项目施工越接近竣工，遭受的损失就越大。因此目前大部分停工项目，主要都是还未正式开建的。此前，万科在上海停工的城花新园项目，就是商铺和会所部分正在施工，住宅部分尚未开建。