房贷新政 银行业的一场集体大考
2008-11-08 00:00:00   来源：

 

中国的银行业可能很少像现在这样，会集体面临一次大的困惑。在三次降息和调低银行存款储备金率之后，它们将不得不承担开动经济发动机的部分代价。

　　为了提振楼市，中央在10月22日终于来了一次“大手笔”。财政部公告，自2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税；地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。

　　这条政策带给购房人的实惠是明显的。此前，金融机构对居民首套房房屋按揭贷款利率下限为基准利率的0.85倍，而当利率下限调整为0.7倍之后，以客户贷款100万元、10年为例，客户需要支付的本息总额差达到7万元，月供差超过500元。

有人戏称，这个政策是“中央政府请客，地方政府买单”。其实，在这个政策中，各家商业银行成了最大的“买单”人。按照央行的要求，各商业银行应该在10月27日之前根据央行总则完成此次房贷调整政策的细则拟定工作。然而，银行似乎并不乐意为这顿大餐来“买单”，没有一家银行准时公布细则，市场也陷入了迷惘中。

 

　　房贷细则“捉迷藏”

　　在这期间，银行业集体经历了一场思考，银行的房贷业务也几乎处于暂停状态，各房产中介也受到牵连停止办理业务，所有这些都因为在等待银行的房贷细则下来。

　　动作最快的是农业银行，只比央行规定的日期晚了一天。10月28日，首个商业银行房贷细则出现在农业银行的网站上。但是，几小时后，该细则却被悄然撤下，农行表示细则还将再做修改。但戏剧性的是，时隔一日，这条消息又重新挂在了农行的网上，其细则一字未改。

　　作为唯一一家没有上市的商业银行，有人分析，农行股改挂牌后，想在市场面前“加分”，所以第一个推出了细则，但可能是接到了银监会的秘密通知，所以被迫撤掉。尽管一上一撤，农行仍然成了第一家公布房贷细则的银行。只是这个“第一”能不能为它加分还留有悬念。

　　无独有偶，10月29日，有消息称，光大银行总行对新政执行细则作出明确规定，符合条件的二套房将给予首付两成、利率优惠18%的贷款政策。11月3日下午，光大银行总行却下发紧急通知，全面叫停住房按揭贷款新政的实施细则。光大银行是目前唯一一家对二套房政策松绑的银行，而这可能恰好是它被叫停的原因。

　　几乎是不约而同的巧合，又有消息称，招商银行(600036,股吧)新房贷细则已从11月1日起正式实施，但是两天后，又冒出令人失望的消息，招商银行称银行总行尚未出台细则。工商银行(601398,股吧)一位人士也曾向记者透露，工行的房贷细则很有可能于11月3日晚上出台，不过，截止到11月4日，该行的房贷细则仍未露面。沪上各家商业银行也口径几乎一致地表示一切房贷新细则要等总行下发文件后才能明了。

　　对于银行这一颇为离奇的做法，虽然各方充满了各种各样的猜测，但是有一点是肯定的，那就是在如何拿捏支持居民住房消费和抑制投资性需求的政策平衡、如何灵活应对市场竞争和保证自身利润上，银行陷入了矛盾。

 

银行会亏本吗？

　　抛开其他因素，单就各家银行欲说还休的做法，就很耐人寻味。中央财经大学中国银行(601988,股吧)业研究中心主任郭田勇分析，银行房贷新政策不出台，说白了是各家银行在博弈。“这个时候除非统一口径，否则谁先出台谁不利。在涨价的过程中，让各家银行统一口径并不是难事，但在房贷业务节节萎缩的时候，各家都恨不得能将客户揽入怀中，但又不甘心定价太低。谁越迟出台就越有利，因为在别人基础上略为放低最主动。”

　　另外，最主要的原因是这个政策让银行的盈利直接大打折扣。居民购房贷款一直被银行视为一份盈利十分丰厚的优质资产，但是现在却成了银行的一块心病。

根据新的规定，购房人首付从三成降低到两成，即意味着银行每贷出一笔房贷，要承担比以前多10%的风险；另外，银行还担心‘利率倒挂’问题。郭田勇分析,假如银行执行基准利率0.7倍的优惠时,那么5年期以上的存贷款利率是“倒挂”的。

　　“银行以最低利率给的客户越多,银行亏得越多，如果一家银行只做长期贷款和长期存款业务,那么很快将濒临破产。” 光大银行一位首席贷款审批官说。据高盛高华测算，如果目前贷款利率为基准利率85%的按揭贷款(即存量房贷)中有90%转而使用基准利率70%的新利率，银行业2009年预期净息差将平均收窄近8个基点。按目前14家上市银行按揭贷款占总生息资产的均值是8%，2009年主要上市银行的预期税后净利润将会减少5.3%。目前银行业的房贷业务(包括开发和住房)占贷款总额18%左右，无论技巧如何高超，负利差对银行整体业绩的影响不可小觑。

　　澳大利亚和新西兰银行上海分行风险管理与合规部主任汪灵罡说，央行新公布的放松房贷的政策对银行没有任何的吸引力，银行从根本上没有动力去积极从事新房贷业务。这是导致商业银行房贷细则的集体迟到的主要原因。

 

　　风险有多大？

　　除了利润，风险也是各家银行为之担心的问题。首付款比例是金融机构防范住房贷款风险主要手段之一。从美国次贷危机看，过低的住房贷款首付款比例会导致金融机构难以应对房产抵押物价值较大幅度下降、借款人偿付能力不足等风险。央行新闻发言人说：人民银行将商业性个人住房最低首付款比例调整为20%的同时，要求金融机构根据借款人购房实际情况、信用记录及还款能力等风险因素，审慎地确定首付款比例，体现对不同风险贷款予以区别对待的原则。

　　过去银行愿意把资金借给购买了多套房的客户,看中的是其偿还能力要较一般客户高。现在尽管有多种手段可以了解到客户的资信情况,但这一方法往往对于第一次和银行打交道的客户不适用,缺少风险记录,也就无法判断风险。此外,即使银行得出了客户符合相关要求的判断,20%的首付比例和30%的首付比例的风险又不一样。

　　“居民购房贷款是优质资产有两个不可忽视的决定性前提，那就是贷款人稳定的还款能力和贷款人持续的还款意愿。一旦这两个前提中的任何一个失衡，优质资产就会在极短的时间里迅速转化成吞噬财富的无底深渊。”汪灵罡分析说道。

　　汪灵罡还分析到，当前世界范围内的种种救市措施并没有起到立竿见影的效果，在本国金融市场大幅萎缩和实体经济受损的情况下，境外资本完全可能在短时间内从中国市场抽身，一旦资本从实业领域退出，这将会影响整个社会的经济发展停滞，失业率增加，这样一来，相当多贷款人的还款能力就相应下降，最后导致房贷违约率的增高。而且，“出逃”效应还有可能导致不动产价格下跌，这也会严重削弱贷款人的还款意愿，大范围的“断供”随即出现。

　　或许这些还算比较遥远，眼前最让人担心的是，这场代价高昂的大餐很可能一出现就成了“鸡肋”。根据细则规定，仅限首次购房，且面积在90平方米以下才能享受七折利率优惠。而现实中这部分购房者的比例并不大；这部分居民的购房要求一是受制于普通住房标准的限制，二是受制于“二套房”的限制，不能享受房贷新政的优惠，这将导致市场反应平淡，多数购房人冷眼观望。另外，倘若同质客户遭遇不同待遇,可能会发生大量的投诉,那也是银行的一大挑战。