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公积金揭开面纱商贷一头雾水
一半是海水，一半是火焰。上月末，中央和地方扶持房地产业的政策措施相继出台：作为消费者购房融资的两种主要渠道，公积金贷款方式随着上海公积金贷款新政细则的明晰而实现平稳过渡；而在央行新政策的框架之下，各银行尚有浮动空间的商业住房贷款，则迟迟不能确定优惠细则，引发了多方的关注。
在上海住房置业担保有限公司市西分公司内，业务员们一如往常地繁忙。这个担负着市内巨额住房公积金担保业务的机构，并没有因为新政的出台而有丝毫“如临大敌”的感觉。
“我们的工作流程并没有因为新政的出台而有所改变，”该公司市场部相关人士向记者表示，“新政在首付比例、公积金贷款额度及利率方面有所调整，但是由于业务操作系统及界面都没有改变，业务员们都能在短时间内适应新要求，公司也没有安排这方面的相关培训。”
11月3日，上海市公积金管理中心公布了《住房公积金个贷政策咨询回答》，由此上月底一调再调的公积金贷款限额及其首付比例等得到了进一步地明晰。那么，公积金贷款政策的放松是否能够激起业务量的飙升呢？
该人士表示，由于10月最后一周楼市成交萎靡，目前来看，公积金贷款业务量尚无明显的变化。“但新政的实施从中长期来看，对公司业务绝对是一个利好，改善性和投资购房使用公积金的比例应该会有所提高。办理了这么多业务，我的感觉是上海人购房能用公积金的总会用一下，现在市场需要一个反应时间。”
咨询电话的铃声频频响起，似乎预示着未来一段时间内业务量的增加。该人士向记者介绍：“不单是来自普通客户的，还有亲戚、朋友也纷纷来电询问。”
相比而言，商业住房贷款新政细则的出台则持续“难产”。
10月22日晚间，央行发布的房贷新政宣布，自10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。
商业银行应该在上月27日之前完成此次房贷调整政策的细则拟定工作，但紧接着一系列事件的发生，使陆续浮出水面的放贷新政有了几分“闹剧”色彩———28日，农业银行率先在总行网站上挂出了房贷实施细则；但当天下午，该公告被紧急撤下。据知情人士透露，其实当天有更多银行的细则未经发布便“胎死腹中”。3日下午，光大银行的实施细则又被该行总行紧急叫停。
大型国有银行遮遮掩掩，中小银行不约而同地选择观望。竞争中不愿失去市场和防止利润下滑，是新政细则“集体迟到”的主因。
“我们肯定要先看看工农中建的。”对于迟迟未能出台细则，一位股份制商业银行的房贷负责人日前向国内媒体表示。在如今四大银行全面占据房贷市场主导地位的时候，股份制商业银行既想乘此机会抢占市场，同时也不想因为过多的优惠政策让自己在利润上吃亏。
目前，业界对此已经有了统一的认识：你看看我，我看看你，那么最后出台的细则很可能趋于一致。只不过，朝令夕改的政策，已经让市场的投资者无所适从———据上海易居房地产研究院提供的数据显示，10月27日至11月2日的一周时间内，上海全市商品住宅成交量9.15万平方米，环比减少了1.94万平方米，降幅高达17.45%。
高盛亚洲董事总经理胡祖六就指出：“一项政策能够有稳定性，然后又有一定的连贯性，这样对市场才是比较好的。如果说经常朝令夕改，反复无常，那么会让市场的投资者无所适从，会产生一定不利的影响。”
中介见到曙光新盘仍陷泥潭
此前，上海楼市刚刚打破了“金九银十”的神话。统计数据显示，9月上海一手商品住宅的成交量跌至44.69万平方米，成为旺市楼市新低的同时也创下了2.76：1的月供需比新高，惨淡的“金九”楼市创下了近三年来最为严重的滞销局面。进入10月，虽然交投稍显活跃，但最后一周市场由于等待新政细则出台而观望浓重，依然使得整月数据“惨不忍睹”。
摇摇欲坠的上海楼市，在极度期盼中等来了楼市新政的到来。但如同实践是检验真理的惟一标准，也只有市场才是政策的试金石。
根据调整后的普通住房新标准———即单套建筑面积140平方米以下，内环线以内总价245万元／套以下、内环线和外环线之间140万元／套以下、外环线以外98万元／套以下看来，无疑以普通住房占据主流的二手房市场将得到更多的益处。
一方面，在四五年房龄的次新二手房中，中小户型已经占据了较大的比例；另一方面，多数二手房卖家都是在前两年低价买入房源。因此，相对2005年的旧标准，二手房市场上目前符合普通住房标准的房源更为丰富，选择面更广。就上海不同区域市场的行情来看，内外环间的二手房可能更多地符合新版普通住房标准，也是此次新标淮实施后最大的受益区域。
事实上，在楼市新政公布一周内，二手房市场也的确呈现出“量升价挫”的特征。
中原地产副总经理陈宇珏日前表示，在新政公布的一周时间内，中原地产期下各家门店日看房量与10月上中旬相比至少上涨20%，二手房市场挂牌量上升20%左右，下定量较10月上中旬上升10%。
汉宇地产市场部相关人士在接受本报记者采访时也认为，随着新政的逐步明晰，消费需求的上升将进一步体现在中介商的业绩上。
与此同时，二手房成交价却有不同程度的下跌，如共富新村，9月同期均价在1万元/平方米，近期已经降到8500-9500元/平方米；静安板块的次新房价格也有15%左右的跌幅。
即使量升而价挫，中介同样喜在心中———因为业界普遍认为，成交量上升是行业复苏的关键所在，尽管彻底复苏尚在遥远的未来，但有成交量，就有希望。
业内人士分析，二手市场成交量的初步放大，主要是由于普通房认定范围的扩大，给了买卖双方更大的议价空间，扯皮现象逐渐减少；而营业税和个人所得税从5年期限缩减至2年，刺激了一批原本摇摆在可租可售之间的房源。
相比而言，不少开发商却觉得新政内容繁多，覆盖广泛，但对购房者的刺激却并不大———有人算了一笔账，以一套总价在100万元的房屋为例，假设该房屋可以享受所有优惠，最大优惠幅度也不过2.2万元左右（非普通住房契税优惠2万加上印花税、住房登记费以及手续费等近2000元）———以这种程度的利好，想要解决上海总面积已达785万平方米的新盘积压销售问题，无疑于杯水车薪。
更重要的问题是，在这份长长的救市清单中，并没有“放松开发商信贷”这一条。
五合国际五合智库总经理邹毅认为，后续救市措施对开发商最为紧要的是放松信贷。从上市地产公司三季报情况来看，现金流的趋紧依然是悬在开发商头顶上的“达摩克利斯剑”。如中粮地产(000031,股吧)三季度经营现金流量净额达到-25.88亿元，相比第二季度翻了6倍有余；其余如万科、保利等地产巨头现金流也呈加速流出趋势。“目前银根紧缩一直勒着开发商的脖子。”邹毅分析，放宽开发商的贷款额度可以让开发商“救急”。
释疑：新政策的时间节点
新近购房的市民路先生最近陷入了困惑之中。
他在10月15日与房产商签订购房合同并付30万的首付款，所购房屋在90平方米以下，价值也小于140万，完全符合“普通住房”的认定。但新政规定，11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税降到1%。购房合同在11月之前签订，但房产证却还未领到，为此如果不能享受新政，岂非十分郁闷？
但如果按照相关条例，大概只能如此。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条规定:契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
这就意味着，按照《条例》，购房人若想享受契税新政，合同的签订日期就应在11月1日之后。已签了合同却在11月1日之后领证的市民，只要没有新的政策出台，也将无法享受契税优惠。
对于一些开发商表示可以调整合同签订日期，房产部门提醒，购房合同必须在房产管理部门备案，一旦备案将无法调整。购房人不妨等到11月1日后再签合同。已交首付，还没与银行签订贷款合同的客户，可等到10月27日以后再签,就可享受新政。
但是，目前各商业银行贷款新政细则尚未完全明晰，部分操作性问题也尚悬而未决。比如，新政实施后，银行是否会统一对首套房客户执行贷款基准利率0.7倍的下限水平？另外改善型普通自住房贷款也可享受最低首付款比例20%，意味着二套房政策也有松动，但改善型普通自住房届时如何界定？原本有一套70平方米的住宅，再购入100平方米是否能算改善型普通自住房？
针对上述细则问题，多家银行人士表示未接到相关通知，一些具体实施细则问题要等总行通知，并结合本地情况才能确定。
鄂公网安备 42010202000783号