伪“老大”万科
2008-11-01 00:00:00   来源：

 

在动荡的时代,10条利好的房地产新政也不敌一条利空的资金链断裂传言,即使是号称“最有钱”的行业龙头万科也不能幸免。刚因为财政部降低房产交易契税等新政策出台出现反弹的地产行业股,在10月27日又全线跌停,跌停缘由竟是市场传闻由于调控加紧,行业资金链面临断裂。

　　在社会还在争论应该救市还是救地产行业的时候,中央政府和地方政府从10月22日开始纷纷出台了一些政策来刺激住房消费,地产企业看到行业回暖的曙光,万科、保利等拥有充裕现金流的企业又受到机构的看好,万科也表示在寻找行业整合实现扩张的机会,对于一家经营性现金流为负值以及靠在各地不断降价回笼资金的企业来说,这种做法安全吗？事实上,万科因为在各地的大规模降价引致同行诟病及老业主声讨,这个地产业老大为何要坚持“与众为敌”的价格策略,是主动进攻前的积蓄能量还是悲观大势下的被动自保？

 

资金压力

　　“公司内部号召各职能部门的员工充实到销售一线,有一些没有销售经验的同事派到各地分公司去了,不过其中很多人的销售业绩不太好,有的连一单都没有。”万科深圳公司一人士日前告诉记者。

　　从去年第四季度开始进行一波接一波的降价策略以来,万科的销量和销售额一度跑赢大市,今年前6个月万科的销售面积、销售金额分别同比增长15%、38.1%,不过在今年第三季度,这个情况有了改变,根据万科在10月28日发布的财报,公司实现销售面积136.6万平方米,实现销售金额114.9亿元,较上年同期分别减少29.4%和31.9%。

　　万科提出降价肇始于其管理层去年对大势的判断,2007年全国房地产价格一路上扬,房产商与投资性购房者将自住购房者挤出市场,从去年年中开始,国家一系列宏观调控政策出台,市场交易量急剧萎缩,10月份万科将公司策略定为现金为王,加快资金回笼,改善公司负债。在当月,万科在深圳率先降价,以每平方米7500元在深圳龙岗推出低价房,比周边楼盘价格低25%左右。此后万科在广州、上海、杭州等地陆续推出降价楼盘,其中影响最大的是今年9月2日对杭州4个楼盘打折销售,最低达7.5折,在杭州社会及业内引起轩然大波,有前期高价购房者联合冲击其销售现场,当地地产商对于万科的做法也毁多过誉。不过万科对此不以为然,此后万科执行副总裁肖莉在接受媒体记者采访时曾表示,万科在兼顾社会责任的前提下,首要目标是给股东和员工回报,必须加快周转速度,迅速回笼资金来抵御风险。她认为万科降价只是市场前期过高价格的理性回归,市场的刚性需求仍然存在。

　　资金回笼慢或者少对万科来说都会带来风险,根据万科公布的数据,截至2008年9月底,万科手中的现金为199.4亿元,包括9月份发行公司债募集的59亿元,而今年短期借款和一年期内到期长期借款共有170亿元,虽然万科还有盈余,但若要在行业低谷期寻求资源整合,需要足够的资金储备。另外,由于规模扩张以及市场不景气,万科的存货数量及存货周转天数都有明显增加,这对资金密集型企业来说不是好事,“存货在正常情况下是地产公司利润的来源,但是在市场销售低迷的情况下,又可能成为威胁现金流的地雷。”一地产公司营销副总说。去年万科的存货有664.7亿元,比2006年增长90%,而存货周转天数879天,比2006年整整多出100天,面对今年上半年以来各大城市市场成交量大幅萎缩,降价是提振销量最直接有效的手段。

　　除了规避风险,有意在行业整体下行时抄底可能也是万科加快资金回笼的主要原因,事实上,已经有一些小地产公司已经成为万科的囊中物,通过并购和竞拍,万科在深圳获得了诸如东方尊峪、天琴湾在内的豪宅、别墅及写字楼项目。合富辉煌首席分析师黎文江说,万科的现金流比一般地产公司要好得多,其一方面减少开工面积节流;另一方面降价销售保证现金流,可能主要是有另外的打算,比如进行行业并购,可以拿到一些过去招拍挂时拿不到的好地。此前万科总裁郁亮在一次投资者交流会上曾表示,市场和行业高速调整会带来挑战,更多的则将提供土地市场和资源整合的机遇,保持现金流充裕将赋予公司更大的主动性与灵活性。

 

模式风险

　　充裕现金流保证下的高偿债能力和资源整合能力使万科获得分析师的青睐,在几乎所有券商关于地产上市公司的分析报告中,万科都被评为推荐或谨慎推荐,但是从股价表现来看,投资者似乎有不同的看法,尽管万科的股价下跌有大盘及行业不景气的因素,不过万科的业绩确实有所下滑,今年第三季度净利润同比下降了13.4%。“在投资者眼中,万科虽然股东回报比较高,但是其抗风险能力不及金融街、SOHO等公司,后者有长期的稳定收益回报。”一投行人士这样认为。

　　与金融街和SOHO等公司相比,万科的经营模式有明显差异,万科专注于住宅地产,而金融街、SOHO则以写字楼等商业地产为主,事实上,在房地产行业像万科这样只做住宅地产的企业寥寥无几。“如果做住宅就要求资金能够快速回笼,而做商业地产则属长期投资,收益稳定,抗地产周期风险较强。”黎文江说。

事实上,万科在进入地产行业之初也从事全面的地产业务,上世纪90年代后期开始收缩到住宅业务,在2004年年报中,万科就表示住宅市场未来10年都将是中国最具发展空间的市场之一,万科在回复《财富时报》记者的邮件时表示,万科坚定看好中国住宅市场的发展前景,未来仍将专注于大众住宅的开发。

　　将业务聚焦在单一住宅地产上,对万科来说,也是出于提高股东及员工回报的最优选择,尽管其能带来稳定的现金流,此前万科董事会办公室主任谭华杰曾表示,万科有过测算,结果是商业物业的出租收益率,远低于万科股东的期望值。不过在高回报的同时这种模式也会带来较高的风险,特别是对限价商品房而言,由于利润率上浮空间不大,资金周转率就成为决定资产收益关键指标。“高利润回报要求地产开发规模化,要求资金量大而且资金回笼速度快,为了保证股东回报增长,规模也要求每年增长,这样对于企业的资金和规模管理能力要求也会相应提高。”上述地产公司营销副总说。

　　一基金公司人士透露,万科公司董事办负责人曾在今年这家公司调研时表示,去年公司扩张太快,对于成本的控制有所松懈。一个例子就是,去年房价上涨幅度很高的时候,万科毛利率只提高了一点点,主要是子公司产生了大量的费用。

　　单一经营模式的另一个风险在于,当房价过高而普通居民财富缩水、购买力下降的时候,地产企业就要为卖出房子而努力,尽快收回资金还债或投入新一轮的开发。今年万科计划销售800亿元,但截至9月底的销售金额只有356.1亿元,即使要达到去年523.6亿元的数值也很难,主要原因在于虽然住宅市场的刚性需求还存在,但目前的房价只有不到一半的普通居民能够承受。“为了提升销量,万科甚至在公司内部动员员工支援一线销售,不过目前低迷的市场成交量并不是靠人员多少与降价能打开的,还需要信贷政策及宏观经济环境的改善,整个行业在很长一段时间都会面临较大的销售压力和运营开支压力。”上述地产公司营销副总说。

　　一业内人士说,从万科去年以来的投资动作来看,有尝试做商业地产的想法。去年3月,万科通过竞拍方式获得杭钢下属子公司富春有限公司的股权包,从而获得富春公司开发的别墅及写字楼项目,此后的7月,与新加坡一公司就商业地产展开合作,将其项目中的商业部分卖给后者,而由万科经营,今年6月,万科与全球最大的地产服务提供商世邦魏理仕宣传成立合资公司,负责万科旗下高端地产的物业管理,“引进合作伙伴,既可以减少在商业地产方面的资金占用,同时弥补万科商业地产及高端住宅地产运营及管理能力的欠缺,对万科来说有很多益处。”

 

SOHO中国董事长潘石屹

　　2008年10月29日网聊摘要

　　上周记者采访我时,我曾用三个字母“V、U、L”描述了房地产市场的救市情况。即在今年年初出现成交量下滑苗头时,政府马上减息,增加按揭贷款成数,减税。房地产市场马上就可以恢复,是“V”的形状;在奥运之前,救市发生“U”的形态;进入第四季度,快到年底时,房地产市场的变化呈“L”形态,难以预测什么时间恢复。但我这里指的是住宅市场,前几年的调整和目前救市也都是在住宅市场中进行的,商业、写字楼市场基本未涉及。

　　需要补充说明的是,住宅市场的大格局正在改写。以前,主要是以商品住宅为主,现在增加了许多保障房,有廉租房、经济适用房,还应该包括双限房,尽管双限房没有足够的法律依据,但数量巨大。以北京为例,保障房去年用地是650万m2规划建筑面积,今年是760万m2规划建筑面积,相当于每年十万套房面向市场推出,而北京去年所有一手房的成交是14.9万套。这对住宅市场将是一个巨大冲击,市场格局要重新改写了。

　　房地产商要适应这种市场格局的变化,不能适应的就会淘汰出局。