开发商应配合新政积极自救 年前可能还有调整
2008-11-01 00:00:00   来源：

 

编者按:最近楼市最热的话题,莫过于财政部出台举措,降低住房交易税费,并扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度,加强对个人首次购买普通住房的金融支持。

　　其中,个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税统一下调为1%的规定,和南京市政府购房补贴的政策叠加,也意味着,11月1日之后,90平方米以下普通住房在南京可以享受“零契税”,让南京购买中小户型的人群着实减负不少。

　　新政出台的背景和民生意义何在？将对下一阶段的南京房地产市场产生什么样的影响？这是开发商、买房人最关心的问题。昨天,记者就此话题专访了东南大学建设与房地产研究所所长李启明教授。他指出,政府鼓励自住购房需求的一系列政策,并不等于救价格,救开发商,企业仍需看清形势积极自救,而有真实需求的买房人则应当积极观察市场,寻找最好的入市时机。

记者:您怎么看待此次新政的出台背景及其意义？

　　李启明:对于这点,要放在世界宏观经济的大背景下来看,而不能局限于房地产市场本身。一直以来,消费、投资和出口是拉动我国经济近些年快速发展的三驾马车,投资在其中扮演着非常重要的角色。而房地产开发投资占我国固定资产投资比重较大,对拉动中国经济增长具有举足轻重的作用。就南京来看,全市房地产开发投资从一季度增长46.6%,上半年增长31.6%,增幅回落至1—3季度的10.3%,低于去年同期25.7个百分点,说明房地产投资从第三季度开始大幅下滑,这直接影响到宏观经济。

　　此次国家货币政策和财政政策一齐出手,试图稳定房地产市场,表明宏观调控着力保增长,通过调整契税以及贷款利率,稳定房地产市场,拉动投资,有助于防止金融危机、经济危机。同时,房地产市场交易的持续清淡,房屋销售不旺造成房地产开发商资金链紧张,有断裂的危险。一旦房地产资金链断裂,就会影响下一轮开发和引发一系列问题。因此,对房地产市场实施一系列政策调整,刺激需求成为当前“保增长”的必要措施。

　　记者:刚才提到新政中涉及贷款利率的调整,而央行昨天又宣布降息,贷款利率接连调整,是不是意味着中国进入降息通道？

　　李启明:降息是从宏观经济的整体角度出发,并不是仅仅针对于房地产市场,但确实会产生一定影响。贷款利息降低,贷款企业的压力就会减小,买房人的压力也会稍微降低,这是促进投资、鼓励买房的信号。不过,降息并不能一下子就改变目前的经济发展速度。因此,今后一段时间,中国将进入降息的周期。

　　记者:新政尽管不是专门针对房地产而出,但多少是给开发商打了剂“强心针”,房企的压力会不会因此大减？

　　李启明:宏观政策虽然有所放松,但所谓“救市”不等于救价格,以及救开发商,房地产企业对此需要有清醒的认识。同时,我们要看到,楼市整体低迷,但也有销售不错的楼盘,楼盘之间分化明显。一些品牌企业的产品体现出优势,而缺乏特色、定位不明确、品质不高的楼盘,压力较大。所以,虽然宏观环境有所改善,开发商仍然需要通过降价、提升产品品质等方式,积极“自救”才有出路。记者:您所说的“自救”,南京的一批企业已经意识到了,正积极调整策略。您认为南京楼市下一步的走势如何？

　　李启明:国家这种减税性的调控举措,有利于改善住房消费的政策环境,减轻广大人民群众特别是中低收入者的购房负担,扩大住房消费需求。南京的政策,和其出发点是一致的。在这样的政策鼓励下,自住型刚性需求肯定会因此有所回升。90平方米以下的楼盘会增多,中小户型、中低价位的房源也会相对好卖。

　　政策的出台虽然有积极作用,但住房交易税费政策调整短期对成交影响有限,本次政策调整更多的是有利于转变行业心理预期以及在中长期里刺激市场交易。所以,南京房地产市场还要经过一段时间调整,并不能立即改变当前低迷的状态,甚至年前可能还会有一轮价格调整。

　　记者:对开发商来说,需要“自救”,那么对买房人来说,现在能不能出手？是不是最好的购房时机？

　　李启明:过热和过冷的市场都不是真实的市场。就南京来说,房价的泡沫本身相对较小,经过近一年的调整,部分区域的价格已经调到位了,而有的区域的房价还有泡沫,不同板块要区别看待。现在这段时间可能还不是最好的入市时间,但是一个比较好的观察时机。有买房需求的人,应当密切关注楼市,关注自己看中的楼盘,寻找最好的时机下手。