地产观察：“90平方米”将成楼市“驱动器”
2008-11-01 00:00:00   来源：

 

上周,虽然财政部、央行和税务总局在房贷优惠利率、公积金贷款利率、住房买卖印花税,以及房贷首付比例等方面做出了调整,但是各地楼市的成交量却并没有立即上升。然而,综合国家“新政”的本意,以及地方鼓励购房消费的政策,下一轮楼市需求的启动将从“90平方米”开始。

 

　　楼市需求陷入“政策性观望”

　　近来,南京商品住宅的日成交量,也同样随着国家“新政”的出台而跌入了谷底。比如,在22日,即国家“新政”出台的当天,全市商品住宅还有近140套的成交量;可到了国家“新政”出台的第二天,一下子就降到了50多套;25日和26日（双休日）两天,总共才成交3套。

　　业内据此分析,造成这种局面的原因,其实是有购房需求的市民陷入了“政策性观望”。这种政策性的观望,又缘于国家“新政”和地方“新政”的叠加效应,即购房人期待从11月1日起购房,可以获得更多的政策性优惠。于是,购房人“再等等”、银行“压单”、二手房买卖双方找理由“撤单”等等,诸如此类的“不着急”现象纷纷涌现。

 

新政特别强调“90平方米”

　　这次的国家“新政”特别强调“保障民生”。其中,不仅有对个人销售或购买住房暂免征收印花税,对个人销售住房暂免征收土地增值税,对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款利率下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%等规定,还规定:个人首次购买90平方米及以下普通住房的,从2008年11月1日起,契税税率暂统一下调到1%。显然,90平方米及以下住房的政策性优惠,比其他普通住房更多。

　　而在此前出台的南京楼市“新政20条”中,除了“一般性”的优惠外,也给“90平方米”住房开出了更多优惠:在2008年10月1日至2009年9月30日期间,凡购买90平方米以下（含90平方米）商品住房（含二手住房）的,给予房款总额1%的补贴。国家政策出台后,南京有关方面还表示,11月1日起,南京市民购买90平方米以下住房,既可以享受国家规定的1%的优惠契税,还可以再享受1%的政府补贴。这样,购买90平方米以下的住房,事实上就等于“零”契税。

　　国家对“90平方米”的政策其实是一贯的,这次强调“保障民生”也不是一时冲动。因为早在2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》中就规定,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。而此后,不管楼市政策如何调整,可对90平方米以下住房,却总是“网开一面”。其宗旨,就是要让普通老百姓“买得起,住得上”。

 

　　楼市回暖将靠“90平方米”拉动

　　由于宏观经济的因素,楼市的再度回暖不可能一夜见效。但是,从政策取向上看,如果还有后续的政策调整,肯定还是少不了“90平方米”。在很多城市,对“90平方米”的特别优待,其实已被当成一项惠民政策。

　　从南京楼市最近一个多星期的情况看,每天为数不多的成交量中,几乎都不是“90平方米”住房。而正由于“90平方米”的需求者都在“政策性观望”,那么,11月1日以后,这部分暂时被“积压”的需求肯定开始释放。目前,南京“90平方米”以下的商品住房所占比例并不是很高。所以,一旦“90平方米”需求的有效释放,购房需求将逐渐向“144平方米”以下的普通住房转移,从而带动其他户型面积段房源的销售。