“普通住房”难煞人
2008-11-02 00:00:00   来源：

 

央行房贷新政出台已满一周,忙坏了众多商业银行,最头疼的莫过于对于“金融机构对客户的贷款利率、首付款比例,应根据借款人是首次购房或非首次购房、自住房或非自住房、套型建筑面积等是否系普通住房,以及借款人信用记录和还款能力等风险因素在下限以上区别确定”中的“普通住房”以及“改善型普通自住房”如何界定等问题。这不但涉及到政策导向问题,也关系到银行乃至居民的切身利益。说得再白一点,这涉及到此次房贷新政能否取得实效。

　　以上海为例,根据2005年七部委出台了《做好稳定住房价格工作的意见》,上海制定了“普通住房”标准:住宅小区建筑容积率在1.0以上;单套建筑面积在140平方米以下;实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下,坐落在内环线以内的低于17500元/平方米,内环与外环之间的低于10000元/平方米,外环线以外的低于7000元/平方米。

问题是仅仅过了三年,房价是涨了又涨,除了外环线以外,内环线以内以及内环与外环之间已经很难按图索骥找到所谓的“普通住房”了,有人戏称“满城皆是非普房”。所以,上海在央行房贷新政后出台的14条楼市新政中,提出了调整本市普通住房标准,具体规定由房屋、规土、财政、税务等部门另行公布。

　　问题的关键在于,“普通住房”标准大幅度提高后,会不会给开发商提供了涨价的借口,从而使得楼市调控的效用前功尽弃,这确实是颇费思量的事情。要知道,现在开发商新推楼盘的价格,并不是按照成本加合理利润而定的,而是参照周边地区的房价而定的。这也是房价调控的难点之一。而且,大幅度提高“普通住房”标准,是否意味着政府默认了这些年房价的涨幅是正常的,“合法”的,开发商并无暴利可言。所以,单纯将“普通住房”挂钩房价的做法,以及由此引发出来的问题,值得管理层深思。依笔者看来,“普通住房”的标准很简单,根本不用考虑房价高低等因素（房价涨跌很正常,单边上涨才不正常）,考虑到建设资源节约型社会的因素,就是人均居住面积（包括直系亲属）不超过全市人均居住面积的20％。这样,每年可以定期公布有关统计数据,并据此予以更新。

　　仅仅三年时间,上海“普通住房”已经难觅其影踪,这说明了什么？至少说明了开发商的暴利还在继续,楼市的调控还远远没有到位。记得2004年4月,深圳市民邹韬有感于房价过高而振臂一呼,发起了“不买房行动”,呼吁市民近三年之内不要买房。直到今年7月,在深圳楼价开始下跌、“断供”风波愈演愈烈之时,这位深圳市民又杀起了回马枪,发起了一场“万人住房团购行动”。按照他的说法,两次运动的目标是一致的,那就是让老百姓买得起房。此次的选择是主动出击,而不是消极等待。对于房价是否合理,他还谈到了“三个标准”:房子的真实价格应该是市场租金价格的15到20倍;供房资金应该只占家庭收入的40%;60岁或者55岁之前能够供完房贷。这应该是很平民化、现实性的“普通住房”愿景。只是,如果我们把这“三个标准”作为衡量房地产市场调控到位与否的标志的时候,那么不难发现,我们要走的路还很长。

　　现在看来,关于促进房地产市场健康发展方面,政府已经做了该做的事情了。当我们在动用财税手段,乃至牺牲商业银行部分利益来促进房地产业稳定发展的同时,也许准备经受“严冬”煎熬的开发商们正在暗暗窃笑,因为救命稻草不期而至,他们可以继续不作为而坐享其成。虽然我们并不指望惟暴利是图的开发商能够承担什么社会责任,但奉劝他们千万不要自作聪明,与政府、与百姓博弈。因为当“不买房行动”春风吹又生的时候,那就是开发商的穷途末路之时。