救经济大于救楼市 开发商应让利于民
2008-10-31 00:00:00   来源：

 

财政部的救市政策对市场的实质性影响或许并不如预期。在市场信心严重不足的情况下,被认为放松力度最大的房贷,政策受惠人群却面临严格的“准入门槛”,效果大打折扣已在所难免。

　　救楼市还是救经济？财政部出台的政策,更多地被理解为,政府希望通过救楼市,达到刺激内需以拉动经济的效果。但是,在目前的高房价下,仅仅依靠这样的政策,显然无法刺激楼市的需求。

　　事实上,财政部此次的多项政策,主要是降低税费,是政府“让利于民”的做法。这也引发了业界关于政府是否应进一步全面下调税费标准的讨论。虽然此次力度较市场预期的小,但至少是一个良好开端。

与此同时,部分土地市场持续低迷的城市,也开始以调低土地出让底价的前所未有的“降价”方式,以刺激土地市场的活跃。这或许也可以理解为地方政府“让利”的尝试,虽然这种方式还未普遍在各地出现。

　　但是,与购房者直接相关的开发商,除了前段时间万科和恒大在全国多个城市有15%以上的降价让利举动外,更多的开发商仍坚守着过往的暴利,不愿松口。

　　其实,以万科为首的开发商降价阵营,在降价后已经得到市场的积极反馈,取得不俗的销售业绩。因此,目前的成交量低迷,除了对经济前景不明朗而产生的信心不足外,高企的房价成为阻碍需求转化为成交的最大阻力。

　　即便是在财政部救市政策出台后,购房者因税费减免而减少的购房成本十分有限,占总房价的比例仅在10%以内,相当于九折。但目前在市场上,公开打九折的新盘已相当普遍,但这一折扣仍然与购房者心理价位有明显差距,因此这些楼盘的销售情况亦并不如意。

　　而房贷方面首付两成,利率下浮至0.7倍的优惠,对购房者来说,仅仅是降低了购房的门槛,总价并没有变化,而且在降低购房门槛的同时,购房者每月承担的按揭贷款则会相应提高,实际上是一种更严重地透支未来的行为,因此,新政后购房者仍将普遍观望也难以避免。

　　从这个角度看,虽然财政部的救市新政试图以审慎放松的方式提升市场成交量,但在开发商不愿降价让利的情况下,这一美好愿望恐怕会落空。

　　此外,救市政策的出台,是否会给开发商以更强的“心理价格支撑”,仍很难下定论。但更多的开发商肯定会观望政策效果之后才决定未来的销售策略,客观上将延长开发商降价的决策过程。

　　这也许仅仅是时间上的延缓,开发商普遍的降价让利行为将不可避免。最早降价出货的万科,在三季度报告后已对同行发起号召:“在市场成交量已经急剧萎缩的情况下,开发企业进行适度让利,促进成交量的上升,对于开发企业本身、购房者和行业健康发展,甚至对整体宏观经济、金融的稳定都有积极意义”。

　　关键是,只有当房价回到与居民收入相当的水平,成交量才有可能出现实质性回暖。否则,开发商与购房者同时观望的过程将被无限拉长,在居民收入水平减少的预期下,最终只会将开发商拖垮。其实,去年全国房价大幅上涨给开发商们带来的利润,也是时候该由开发商“回馈”给那些为了买房不得不透支未来的购房者了。