激发真实需求 地产新政目标或难一蹴而就
2008-10-26 00:00:00   来源：

 

近期的房地产市场新闻不断。10月22日,根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,9月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨3.5%,涨幅比8月低1.8个百分点;环比下降0.1%。10月22日晚,财政部和央行双双发布楼市新规。财政部和国家税务总局宣布,从11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%;对个人销售或购买住房暂免征收印花税;对个人销售住房暂免征收土地增值税。同时,央行宣布自10月27日起对个人住房公积金贷款利率作出相应调整,各档次利率分别下调0.27个百分点,商业住房贷款最低首付款比例下调为两成,利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍。

 

　　意在刺激真实购房需求

在国务院常务会议刚刚对房地产政策作出“风向性”指导短短5日之后,相关配套措施就齐齐出台,其力度与速度均令关注者瞩目。

　　“管理层的救市意图已经十分明显,严寒中的房地产行业或许已经听到春天的脚步声了。”一位地产行业内部人士在接受记者采访时掩饰不住内心的激动。“房地产价格刚刚有所回落,事实上目前的价格仍然偏离我们的心理价位,政府此时出手救市,是要继续维持这么高的价位吗？”这是一位普通持币待购者心中的疑问。

　　显然,“救市”一说,在房地产市场有着其特殊的敏感性。对此,专家给出的解读是:“救市”,不等于救房价,更不等于救地产开发商。事实上,投资者不应将此举视为“救市”,而应看作是为了稳定房地产市场而出台的具体措施。

　　结合此前国务院常务会议上所提出的,房地产政策旨在“加大保障性住房建设规模,降低住房交易税费,支持居民购房”,有关专家对记者指出,新政背后所隐藏的意图不外乎两点:其一,救经济。众所周知,在拉动我国经济高增长的“三驾马车”（消费、投资、出口）中,投资占据很大比重,其中,房地产投资又有着举足轻重的作用。从美国次贷危机的经验教训来看,房地产行业的衰退将牵动经济的诸多枝节,因此,我国房地产调控政策的全面转向,应当是基于对席卷全球的金融危机采取的防范措施,是对房地产市场不景气反转过来影响我国经济基本面的未雨绸缪。其二,刺激居民的真实购房需求。这一点从此番税、贷、费齐降的政策内容本身就不难理解。“降低税费,是实实在在地让利于购房者,而对'90平方米以下普通住房’等条件的限制,进一步体现了对有自住需求购房者,特别是中低收入群体加大保障力度的意图。”该专家指出。

 

　　购房者能应声而动吗？

　　如此看来,有真实需求的购房者应当是此次新政的最大受益者。事实上,已经有市场人士对新政给普通购房者所带来的“实惠”予以了估算:按财政部的系列税收利好政策来看,契税税率由1.5%下调至1%后,一套价值50万元的住房可减少2500元的契税;免征0.05%的购房印花税,则再为购房者节省250元。而由贷款利率下调所带来的长期节省的利息开支则更为可观。

　　当然,如果购房者的需求能够应声而动,受益的显然不只是消费者群体。一位地产研究员对记者表示,“最为理想的结果,无疑是需求重启所带来的消费者、开发商以及各地政府的多赢格局。”他进一步解释道,消费者能够在费率优惠的背景下以更低的成本满足购房需求;购买力的回归打开开发商的资金链困局,盘活房地产企业,并进一步提升上下游相关行业的景气度;开发商重燃购地热情,帮助地方政府摆脱土地出让金锐减所带来的财政收入下降危机——这些问题一举解决,无疑才是此番政策制定者最乐于看到的结果。

　　不过,从购房者的反应来看,想要一蹴而就地恢复市场信心,激发购房者需求,显然并不现实。记者的朋友中很多都是持币待购的有自住需求的年轻人,对于楼市新政,他们的反应可以归结为两点:首先,认为楼市价位还没有跌到其心理价位,当前房价与居民收入增长幅度仍相去甚远。其次,认为管理层将会有进一步利好政策出台,表示将继续观望。观望,这是早于全国性房地产新政出台前各地政府纷纷出手“救市”后绝大部分购房者的一致反应。以上海为例,此前地方政府已对房地产政策吹出暖风,但是,消费者反应冷淡,市场由此进入了一段“真空期”——有购房意愿者在开发商的打折声中捂紧腰包,房地产成交量持续低迷。南京似乎是个反例,在地方政府降低90平方米以下自住性购房者税费兼拿出真金白银补贴购房者的强有力利好刺激下,楼市交易量出现了回暖的局面;然而,不容忽视的是,认为“买亏了”的前期购房者要求退房的状况也在当地开始大批出现。

 

　　观望或将持续

　　北京师范大学房地产研究所副主任王宏新在参与新浪视频的相关探讨时也表示,此番新政的出台难以在短期内使购买力迅速回升。他指出,“以前我们的房地产市场一路大涨的时候,国内外宏观经济都是好的。当前国内外宏观经济形势都比较严峻,人们的预防性动机都在加强,对于流动性的预防动机也在加强。而且,目前房地产价格并没有给人们足够的信心。”过去几年楼市快速上涨过程中,高收入家庭基本都实现了一次购房甚至是二次购房,而接下来大家都认为是“刚性需求”的,恰恰是购买力不太强的人。这些人应该仍在观望,观望房地产价格是否会继续下调,观望管理层的后续政策。

　　观望,也使得对如何稳定发展房地产市场的思索重归几个基本要素,例如如何提高“有真实需求者”的购买力,如何让房地产价格回归一个人们可以接受的状态,如何使地方政府摆脱高度依赖“土地财政”的现状,等等。