观察房地产救市短期难见成效
2008-10-27 00:00:00   来源：

 

10月22日晚,中央针对房地产市场的政策“组合拳”终于出手,其中包括降低住房交易税费、扩大商业性个人住房贷款首付比例、扩大利率下浮幅度性住房建设规模等。政府此番救市是希望能尽量扩大需求量,以维持价格稳定。纵观各地出台的救市思路,降低房地产交易税费和直接发放购房补贴亦是使用最多的手段,但这样的措施能有多少用处值得商榷。

　　在大供应量下维持高价位的稳定,只能在更大程度上放大需求,这里有两种可能性。

一是政府刺激投机需求的产生。这种需求的特点是来势凶猛、效果非凡,就像几年前一些地方政府恨不得温州炒房团快来本地席卷一番一样。但是,这种需求去得也快并且后果很严重。而且,就当前国内外金融形势来看,市场并没有资金能支撑大规模投机操作,反倒是套现离场挽救机构本身的现象居多。

　　二是政府补贴刺激真实需求。但是,真实需求只与自身收入匹配的房子价格挂钩,前期被投机需求拉高的房价与居民本身承受的价格大大脱节,加上当前供应放大,供求平衡价格应该更低,要维持一个名义价格去实行补贴,政府要补的只怕不是个小数目。从目前各地补贴总额粗略计算也才不超过房款的10%。而且在当前经济形势下,各地政府都面临税收减少、地价收入锐减的压力,大规模的补贴显然不现实。

　　惟一可行的办法,倒是让房价跌到一定水平,再做一些刺激购房的措施,使得价格快速进入居民大规模购房的心理拐点,这样可能才会事半功倍。高价位时候的补贴,只会收获“事十功半”的苦闷,反而可能给市场做出微妙的负面暗示。比如西安市出台救市政策之前,每天房屋交易量还有200套左右,政策出来后,房屋交易量每天反而减少了50套左右。

　　在房价高企和大供应量的尴尬夹击下,房地产救市确实很难完成。随着投机需求的快速离场,目前救市惟一可借助的是与价格高度挂钩的真实需求。真实需求只认价格,不让价格跌到位而保持市场交易旺盛的想法,必然会因为政府无力承担刺激交易所需的补贴而“破产”,使得救市成为不可能的任务。

　　此外,这些年一些地方盛行的“用土地供给参与宏观调控”的思维也应该进行一定的反思了。通过土地供应的调节来稳定被投机需求刺激起来的房地产市场,首先要面临一个艰难的技术性问题。投机是资本的移动,而资本移动的速度和规模极快,几天或是一个月就有可能让局面发生逆转。然而,土地供应变化的速度和数量,按季变动都不太容易。如果将这种速度高度不对等的两个方面生硬地对接,翻车那是迟早的事情。